Составление договора купли-продажи земельного участка

Сегодня рассмотрим следующий вопрос: "Составление договора купли-продажи земельного участка" с комментариями профессионалов. Все вопросы задавайте нашему дежурному юристу.

Оформление сделки купли-продажи земельного участка

Главная » Земля » Оформление сделки купли-продажи земельного участка

Проведение сделок с недвижимостью, в том числе с земельными участками – процедура сложная, требующая знаний законодательства и внимания к деталям. Основополагающими этапами оформления купли-продажи земельного надела является грамотное составление договора и сбор документов для регистрации права собственности.

Как оформить сделку купли-продажи земли

Механизм оформления сделки по приобретению или отчуждению земельного участка:

  • разработайте договор купли-продажи (можно воспользоваться унифицированной формой договора или разработать документ самостоятельно);
  • внимательно заполните договор, указав все характеристики земельного участка, порядок и условия перечисления денежных средств, сроки передачи земельного участка;
  • урегулируйте финансовые вопросы и осуществите передачу земельного надела по акту;
  • сформируйте комплект документации для узаконивания перехода права собственности и представления в Росреестр;
  • оплатите сумму госпошлины за регистрационные действия;
  • получите документ, подтверждающий собственность на приобретенный участок.

Заполните 3 экземпляра договора купли-продажи (по одному для каждой из сторон, а третий экземпляр остается на хранении в службе Росреестра). Материальные расчеты оформляйте распиской, подтверждающей передачу денег.

[1]

Подача документов для регистрации права собственности может осуществляться несколькими способами:

  • непосредственная передача документов в территориальный орган Росреестра;
  • направление подтверждающих документов через сайт государственных услуг;
  • подача документов через многофункциональный центр.

Для инициирования процедуры регистрации договора подайте заявление о необходимости узаконить право собственности, указав перечень документов, который вы прикладываете в качестве подтверждения совершенной сделки. В случае продажи участка, находящегося в совместной или долевой собственности, предоставьте в уполномоченный орган письменное согласие второго супруга или других совладельцев.

Принятие документов должно быть подтверждено официальной распиской государственного органа с указанием даты завершения регистрационных действий. Срок на рассмотрение представленных документов составляет не более 30 дней.

Однако на практике узаконивание права собственности занимает в среднем 10-14 дней, поскольку большинство подтверждающих документов получается государственными органами в рамках межведомственного взаимодействия.

Регистрация права собственности должна быть отражена в ЕГРП. Этот документ и будет являться подтверждением вашего владения земельным наделом.

Документы для сделки купли-продажи земельного участка

В целях оформления процедуры купли-продажи земельного надела приготовьте комплект следующих документов:

  • кадастровый паспорт (данные по земле из кадастрового учета могут быть предоставлены любого гражданину с предъявлением документа, удостоверяющего личность);
  • документы, подтверждающие право собственности на реализуемый участок (свидетельство, подтверждающее приватизацию, договор купли-продажи, завещание и т. д.);
  • письменное разрешение второго супруга на реализацию участка, входящего в состав совместной собственности;
  • соглашение о долевом участии и разрешение других совладельцев на продажу земли, входящей в долевую собственность;
  • разрешительный документ органов опеки, если объектом сделки является имущество, принадлежащее несовершеннолетнему лицу.

Если подача документов осуществляется представителем, не забудьте узаконить объем его прав в нотариальной доверенности.

Составление договора купли-продажи земельного участка.

Пошаговую инструкцию, как продать земельный участок без посредников, читайте тут.

Как составить договор купли-продажи земельного участка

Процедура формирования договора купли-продажи имеет ряд существенных тонкостей:

  • договор составляется в простом письменном виде, не требующем нотариального заверения (за исключением сделок с участием несовершеннолетних и ограниченно дееспособных);
  • законом установлена обязательная регистрация права собственности, уклонение от которой влечет наложение мер административного воздействия (статья 19.21 КоАП РФ);
  • объектом сделок купли-продажи могут являться только участки, зарегистрированные в государственном кадастре (имеющие номер кадастрового учета);
  • наличие информации о цене сделки является непременным условием договора, иначе документ будет признан недействительным;
  • обязательное наличие сведений об обременении участка, если таковые имеются;
  • соблюдение условий по предоставлению права преимущественной покупки для совладельцев участка (если земля находится в долевой собственности);
  • соблюдение ограничений по обороту земель, имеющих статус сельскохозяйственного назначения (ограничение по площади надела, установление запрета на реализацию земель иностранным гражданам).

В случае реализации земель, находящихся в ограниченном обороте (предназначены для ведения сельского хозяйства) обязательно проинформируйте о данном факте уполномоченный орган муниципалитета. Ожидайте от государственного органа ответ в течение месяца с момента подачи уведомления. Проведение сделки без информирования муниципалитета или с нарушением срока ожидания ответа, повлечет недействительность договора о продаже участка.

При составлении договора на приобретение или отчуждение земельного надела, кроме требований федеральных законов, учитывайте нормы регионального законодательства.

Нюансы оборота земельных наделов в конкретной местности зачастую регулируются местными нормативными актами.

Образец договора купли-продажи земельного участка

В содержании соглашения по отчуждению земельного надела отразите следующие положения:

  • наименование сторон сделки с указанием паспортных сведений;
  • подробная характеристика надела, подлежащего реализации (местонахождение надела, номер в кадастровом учете, целевое назначения, площадь);
  • детальная информация о документах, подтверждающих право владения продавца на участок земли;
  • стоимость участка и процедура расчетов;
  • обязательства и права участников сделки;
  • сведения о наличии или отсутствии ограничений (обременений), проверить чистоту сделки можно, запросив выписку из ЕГРН, где указываются все режимы обременения участка;
  • информацию о способе предоставления земельного надела (согласно акту, после получения денег, после регистрации прав собственности и т. д.);
  • срок действия договора (период времени, в который продавец обязуется предоставить, а покупатель принять и оплатить предмет договора).

В целях единообразного понимания условий сделки, составляйте договор с использованием четких и емких фраз, избегая применения расплывчатых формулировок.

Читайте так же:  Ответственность за причинение вреда здоровью средней тяжести

Госпошлина при оформлении купли-продажи земельного участка

Для проведения регистрационных действий по узакониванию прав владельца на земельный надел оплатите госпошлину в размере 2000 рублей и предоставьте подтверждающий документ в службу Росреестра вместе с заявлением.

Обратите внимание, что за регистрацию земель, имеющих статус сельскохозяйственного назначения, вы заплатите всего 350 рублей.

Данные расценки закреплены положениями налогового законодательства.

Как оформить сделку купли-продажи земельного участка?

Для того чтобы правильно оформить сделку купли-продажи земельного участка и зарегистрировать переход права собственности на участок от продавца к покупателю, необходимо убедиться, что продавец участка является его законным собственником.

Для этого продавец должен представить:

1. Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок, выданное до 15.07.2016, либо выписку из Единого государственного реестра недвижимости (до 01.01.2017 — ЕГРП) (ч. 1 ст. 28 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ; ч. 7 ст. 21 Закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ).

Кроме того, желательно дополнительно получить выписку, содержащую сведения ЕГРН, непосредственно перед подписанием договора купли-продажи земельного участка.

2. Правоустанавливающий документ, подтверждающий основания приобретения (получения) продавцом земельного участка в собственность (ранее заключенный договор купли-продажи, мены, дарения, завещание и т.д.).

После ознакомления с указанными документами рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Заключите договор купли-продажи земельного участка

Существенными условиями договора продажи недвижимости являются его предмет и цена (ст. ст. 554, 555 ГК РФ; ст. 37 ЗК РФ).

В описании предмета договора необходимо точно указать адрес участка, его площадь, кадастровый номер, категорию земель, в которую входит земельный участок, и вид его разрешенного использования. Также желательно указать сведения о правоустанавливающих документах продавца, дате и номере государственной регистрации права собственности продавца в ЕГРН.

Необходимо определить точную цену земельного участка и порядок расчетов между сторонами. При этом расчет может быть произведен как до, так и после государственной регистрации перехода права собственности на участок. То же относится и к фактической передаче земельного участка по акту приема-передачи. В договоре можно предусмотреть, что договор одновременно является и актом приема-передачи.

Договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме и подписан обеими сторонами. Несоблюдение этого условия влечет недействительность договора (ст. 550 ГК РФ).

Договор подписывается в трех экземплярах (по одному экземпляру для сторон договора и третий экземпляр для Росреестра).

Обязательного нотариального удостоверения договора закон не предусматривает. Исключение составляют, в частности (ч. 1 ст. 42, ч. 2 ст. 54 Закона N 218-ФЗ):

  • сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, которые подлежат нотариальному удостоверению;
  • сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, которые подлежат нотариальному удостоверению.

Шаг 2. Подготовьте и представьте документы в территориальное отделение Росреестра

Необходимо подготовить, в частности, следующие документы (ч. 1, 2 ст. 14, ст. 18 Закона N 218-ФЗ):

1) заявление на регистрацию перехода права собственности и регистрацию права собственности за покупателем (заполняется непосредственно в отделении Росреестра перед подачей документов);

2) договор купли-продажи земельного участка, как правило, в трех экземплярах;

3) паспорта участников сделки. Если документы подает представитель, необходимо представить нотариальную доверенность с соответствующими полномочиями;

4) нотариально заверенное согласие супруга (супруги) продавца на отчуждение участка (если участок приобретался в период брака);

5) документы, подтверждающие право собственности лица, отчуждающего принадлежащий ему земельный участок (например, свидетельство о государственной регистрации, выданное до 15.07.2016, договор купли-продажи, мены, дарения и т.д.);

6) акт приема-передачи.

Уплатите госпошлину за регистрацию права собственности и перехода права на земельный участок.

Размер госпошлины при регистрации права собственности на земельный участок составляет ( пп. 22 , 24 , 25 п. 1 ст. 333.33 НК РФ; Письмо Минэкономразвития России от 20.04.2017 N Д23и-2207):

— 350 руб. в отношении участка, предназначенного для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или жилищного строительства, а также участка с равнозначным видом разрешенного использования либо участка из категории земель сельскохозяйственного назначения иных видов разрешенного использования;

— 2 000 руб. — в иных случаях.

При наличии возможности обращения с заявлением и уплаты госпошлины через порталы госуслуг и иные порталы, интегрированные с ЕСИА, госпошлина рассчитывается с учетом коэффициента 0,7 ( п. 4 ст. 333.35 НК РФ).

Представление документа об уплате госпошлины вместе с заявлением не требуется. Заявитель вправе сделать это по собственной инициативе. Однако при отсутствии информации об уплате госпошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти дней с даты подачи заявления орган регистрации прав возвращает заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения (ч. 7 ст. 18, п. 3 ст. 25 Закона N 218-ФЗ).

Если на момент представления заявления госпошлина не уплачена, заявителю выдается или направляется информация, содержащая необходимый для подтверждения факта оплаты за конкретную услугу уникальный идентификатор платежа (уникальный идентификатор начисления) для уплаты госпошлины, с указанием даты, до которой необходимо ее уплатить (Информация Росреестра от 26.07.2017; Информация Росреестра от 17.10.2017; п. 3 Приложения 5 к Положению о платежной системе Банка России, утв. Банком России 29.06.2012 N 384-П).

Заявление и необходимые документы можно представить в Росреестр одним из следующих способов (ч. 1, 2 ст. 18 Закона N 218-ФЗ; п. 2 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России от 26.11.2015 N 883):

  • непосредственно в отделение Росреестра или через МФЦ (независимо от места нахождения объекта недвижимости согласно перечню подразделений, осуществляющих прием по экстерриториальному принципу, размещенному на сайте Росреестра) либо уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме;
  • почтовым отправлением с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении;
  • в форме электронных документов через Интернет, например посредством официального сайта Росреестра.
Читайте так же:  Где делают судмедэкспертизу и зачем она нужна

О ходе оказания услуги (например, о поступлении информации об уплате госпошлины, проведении регистрации) вы можете быть уведомлены посредством сообщений на электронную почту или номер мобильного телефона (п. п. 3, 4 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России от 16.03.2016 N 137).

Государственная регистрация проводится в течение 7 рабочих дней с даты поступления в Росреестр заявления и документов, а в случае подачи документов через МФЦ — в течение 9 рабочих дней с даты приема заявления. Течение этого срока начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов (п. п. 1, 2 ч. 1 ст. 16 Закона N 218-ФЗ; Письмо Росреестра от 22.08.2017 N 14-10188-ГЕ/17).

Шаг 3. Получите выписку из ЕГРН

Проведенная государственная регистрация удостоверяется выпиской из ЕГРН (ч. 1 ст. 28 Закона N 218-ФЗ).

В указанный сотрудником Росреестра срок необходимо явиться в отделение Росреестра и получить выписку из ЕГРН, после чего при необходимости произвести окончательные взаиморасчеты между сторонами и передать по акту земельный участок (если это не было сделано ранее).

Также выписка может быть направлена вам в электронной форме (ч. 6 ст. 62 Закона N 218-ФЗ).

Если вы владели земельным участком менее установленного срока, то с дохода от продажи участка необходимо уплатить НДФЛ. При этом вы можете воспользоваться имущественным налоговым вычетом либо уменьшить сумму дохода на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением участка ( п. 17.1 ст. 217 , пп. 1 п. 1 , пп. 1 п. 2 ст. 220 , пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ).

Новые собственники земельных участков становятся плательщиками земельного налога. Также они вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом по НДФЛ, если участок предназначен для ИЖС или расположен под приобретаемым жилым домом ( пп. 3 п. 1 , пп. 1 п. 3 ст. 220 , п. 1 ст. 388 , п. 1 ст. 389 НК РФ).

Что предусмотреть в договоре купли-продажи земельного участка? Узнать →

Когда нужно подать декларацию по форме 3-НДФЛ и уплатить налог? Узнать →

Какие вычеты по НДФЛ предусмотрены при покупке квартиры и другого недвижимого имущества? Узнать →

Какие вычеты и обязанности по НДФЛ предусмотрены при продаже квартиры и другого недвижимого имущества? Узнать →

Как рассчитывается земельный налог для физических лиц? Узнать →

Официальный сайт Росреестра — https://rosreestr.ru

Портал государственных услуг Российской Федерации — www.gosuslugi.ru

Подготовлено на основе материала

адвоката Богаткова С.А.

Дзен! Дзен! Дзен! На нашем Яндекс Дзен канале ещё больше особенных юридических материалов в удобном и красивом формате. Подпишитесь прямо сейчас →

Как оформить куплю-продажу земельного участка?

Видео (кликните для воспроизведения).

Вне зависимости от экономической ситуации, недвижимость регулярно становится предметом перехода права владения, чаще всего по сделкам купли-продажи. Порядок оформления купли продажи земельного участка предусматривает прохождение обязательной процедуры регистрации сделок. Это необходимо для фиксации перехода права владения и распоряжения имуществом. Формально, момент внесения сведений в Росреестре о смене владельца по конкретному документу считается моментом продажи. Если же в силу каких-либо причин, продажа завершилась устно, с решением финансовых вопросов, не процедура регистрации не была проведена, недвижимость формально остается в собственности у продавца, что нередко становится причиной мошеннических схем в Москве.

Какие земли нельзя оформить в собственность?

Существует несколько категорий земельных ресурсов, которые не могут быть оформлены в собственность, а значит, даже в случае возникновении договора купли-продажи, через суд можно будет аннулировать сделку, что приведет к потере задатка или даже полной стоимости участка:

  • Оформление сделки купли продажи земельного участка запрещено, если земли находятся под контролем служб безопасности РФ. Это стратегические объекты, земли под объектами инфраструктуры ФСБ и прочих ведомств.
  • Земли, которые принадлежат Вооруженным силам РФ, а также территории, которые используются для проведения различных маневров. Они не подлежат приватизации, не могут быть проданы или куплены.
  • Заповедные зоны, которые защищаются государственными или муниципальными законами.

Какие документы потребуются для оформления договора купли-продажи?

  • Кадастровый паспорт земельного участка (с выделенным кадастровым номером, планом участка, кадастровый паспорт – это выписка из ЕГРП, которую может получить любой гражданин РФ, который обратился в ведомство с соответствующим заявлением). Не обязательно при этом быть владельцем.
  • Правоустанавливающие документы владельца (оригиналы и копии) – это могут быть: договор дарения, наследования, пожизненного пользования, акт приватизации.
  • При наличии супругов – их согласие на продажу недвижимости в письменном виде.
  • Паспорта владельцев.
  • При наличии долевого участия – договор долевого участия и разрешение на продажу остальных дольщиков;
  • Обращение через доверителя возможно при наличии у него паспорта и нотариально оформленной доверенности;
  • Если сделка проводится, а владельцем участка является несовершеннолетнее лицо, она возможна только при наличии согласия Органов опеки или опекунов.

Рекомендации при оформлении сделки купли продажи

  • Регистрация права собственности – важнейший этап всей сделки. С ним нельзя медлить, потому что без него, даже заключив договор купли-продажи, вы не станете полноправным владельцем недвижимости.
  • Тщательным образом проверьте все оригиналы документов, наличие мокрых печатей, подписей, все сведения должны соответствовать кадастровой выписке. Для проведения юридической экспертизы, вы можете обратиться в Центр кадастра и регистрации «Стар-Сервис».
  • Обращаем ваше внимание на наличие схемы, при которой один и тот же участок может быть продан сразу нескольким владельцам. Чтобы не попасть в такую ситуацию – требуйте выписку из кадастра, срок давности которой не должен превышать 5-7 дней. Лучше всего заказать срочную выписку из ЕГРП, за 2-3 дня до продажи, так вы максимально сможете защитить себя от мошенников.
  • Право владения (при двойной продаже участка), получит тот, кто первым произведет регистрацию в Росреестре сделки купли продажи.
  • Процедура покупки земельного участка у собственника может отличаться, в зависимости от целевого назначения земли, места ее расположения и имеющихся правоустанавливающих документов. Поэтому перед продажей или покупкой, лучше всего получить консультацию у специалистов.
  • Как только у вас возникли малейшие подозрения в честности продавцов – лучше отказаться от сделки, либо заручиться поддержкой опытных юристов. В Москве ежегодно происходит более 40 000 сделок, с подозрением на мошенничество.
  • Деньги, даже если они выдаются в качестве залога, предоплаты или средств на оплату юридических услуг, должны выдаваться продавцу только под расписку при свидетелях.
  • Несмотря на естественное стремление сделать все юридические процедуры самостоятельно, процедуру купли продажи дома с земельным участком лучше доверить опытным юристам, что сэкономит ваши деньги и время.
  • Для передачи денег лучше использовать простой и безопасный механизм – банковскую ячейку. Тогда посредником будет банк, и вы сможете защитить себя от большого количества рисков и угроз.
Читайте так же:  Близкие родственники по законодательству

Оформление и срок регистрации договора купли продажи земельного участка

Формально, срок, в который новые владельцы должны обратиться в орган регистрации (Росреестр) нигде не прописан. В то же время, была значительно сокращена по срокам процедура регистрации сделок с недвижимостью в Росреестре – с 18 до 10 дней. То есть, регистрация купли продажи земельного участка должна проводиться не позднее, чем через 10 дней с момента подачи всех документов в МФЦ, территориальные офисы Росреестра или в представительства органа.

Стоит отметить, что сбор всех необходимых документов, особенно если возникли сложности при продаже, может потребовать много времени. Лучше этим вопросом заняться заранее.

  • Документы принимает сотрудник Росреестра или МФЦ строго под расписку (внимательно сверьте весь перечень с теми документами, которые вы отдаете, по каждому пункту);
  • Вносится запись в журнал регистрации договоров купли продажи земельных участков;
  • Покупателю указывается время выдачи свидетельства о праве собственности.

Необязательным, но желательным будет также составление Акта купли-продажи земельного участка. Он подтверждает, что вся сделка прошла без заминок, без претензий со стороны, как покупателя, так и продавца.

При подаче документов необходимо также будет заплатить госпошлину, которая для частных лиц составляет до 350 рублей.

Составление договора купли-продажи земельного участка

Главная » Земля » Составление договора купли-продажи земельного участка

[2]

Составление договора о приобретении или отчуждении имущества является обязательным элементом сделки. Многие не считают нужным обращаться за консультацией к профессиональным юристам, думая, что смогут учесть все особенности и тонкости составления договора купли-продажи. Изучите основные пункты и их содержание, которые должны присутствовать в любом договоре.

Что предусмотреть в договоре купли-продажи земли

Первое условие, которое обязательно необходимо выполнить при заключении договора в отношении земельного участка – он заключается в письменной форме. Знайте, что правильно составленный договор не нужно регистрировать у нотариуса или в иных государственных структурах.

Если земельный надел куплен супругами в браке, то при попытке продать участок одним супругом необходимо предоставить письменное разрешение на продажу второго супруга. Разрешение должно быть зарегистрировано у нотариуса.

Знайте, что приобретая землю по договору купли-продажи, покупатель обязан зарегистрировать свои имущественные права в отношении недвижимого объекта в Росреестре. Необходимо узнать местоположения отделения Росреестра в соответствующем районе, к которому относится приобретаемая земля.

Внимательно изучите изложенные ниже необходимые составляющие договора по приобретению или отчуждению имущества:

Имейте в виду, что после приобретения участка бывший собственник перестает уплачивать налоговые платежи за землю. Эта обязанность переходит новому владельцу.

Учтите, если собственник земельного участка после его получения владеет им не более 3 лет, то при продаже такой собственник обязан уплатить НДФЛ с продажи земли. Если собственник пользуется и распоряжается землей больше 3 лет, то НДФЛ не уплачивается.

Договор купли-продажи доли земельного участка.

Пошаговую инструкцию, как продать земельный участок без посредников, читайте тут.

Знайте, что обе стороны данного договора могут часть денежных средств компенсировать:

  • Продавец земли может заявить о налоговом вычете в ФНС;
  • Приобретатель земли может подать заявление о возврате ранее уплаченного НДФЛ через налоговый вычет на стоимость покупки.

Предварительный договор купли-продажи земельного участка

Существуют ситуации, когда обе стороны сделки стараются, так или иначе, изменить условия договора в свою пользу. При этом пока не подписан договор купли-продажи, ни одна сторона не несет ответственности за нарушение устной договоренности.

Чтобы избежать ситуации со сменой условий, составьте предварительный договор о приобретении или продажи земельного участка.

Знайте, что предварительный договор отражает условия сделки, согласие сторон на составление договора на приобретение имущества по установленным условиям, описывает условия, при которых сделка состоится.

Читайте так же:  Образец письма о несогласии с претензией

Такая бумага не является обязательной для исполнения, носит рекомендательный характер, но позволяет закрепить предварительные договоренности сторон. Именно это помогает сторонам избежать конфликтов при односторонней смене условий сделки.

Изучите те условия, которые нужно вписать в текст предварительного договора:

  • Опишите предмет договора более детально, укажите все особенности и характеристики участка земли, в отношении которого составляется документ. Максимально точно опишите все строения, объекты и сооружения, возведенные на участке земли. Опишите их правовой статус. Укажите, какие коммуникации присутствуют на участке, что в перспективе планируется установить на участке. Будет ли подключено электричество, водоснабжение, газификация, если такие данные имеются у продавца;
  • Обязательные и неотъемлемые условия, при наступлении которых договор купли-продажи будет заключен окончательно;
  • Порядок осуществления процедуры заключения договора купли-продажи в отношении земельного участка. Дополнительные условия, которые должны быть реализованы до подписания основного договора. Условия могут быть ограничены временными рамками, конкретной датой или наступлением определенного события.

Договор, предварительно заключенный сторонами, не регистрируется. Обязательно учтите, что при его составлении чаще всего указывают о внесении предоплаты (если сделка не состоялась, то сумма возвращается внесшему предоплату гражданину) или задатка (если сделка не состоялась по вине одной из сторон договора, то виновная сторона выплачивает удвоенную сумму задатка пострадавшей стороне).

Существуют уже готовые бланки договоров, которые можно скачать в открытых источниках. Составлять текст документа проще, когда есть образец.

На что обратить внимание при составлении договора купли-продажи земельного участка

Отдельно изучите вопрос об условиях проведения сделки, которые делятся на три категории:

Если обязательные условия договора не соблюдены или информация намеренно не внесена в текст, то сделка будет признана несостоявшейся, даже после подписания документа участниками.

Отдельно изучите основные условия составления договора купли-продажи, которые не являются причиной для непризнания сделки, но могут стать препятствием для реализации сделки:

  • Сведения в пунктах о правах и обязанностях сторон при составлении договора;
  • Отсутствие пункта об ограничениях и долговых обязательствах в отношении участка;
  • Не указана процедура передачи участка земли от продавца к покупателю.

Когда договор купли-продажи земельного участка может быть признан недействительным

Существуют определенные условия, при включении которых в договор, он может стать недействительным, а сделка признана несовершенной. Такие условия прямо или косвенно нарушают действующие нормы законодательства.

Часто можно столкнуться с ситуацией, когда оформляете сделку по приобретению участка, а в тексте существует условие, при котором у продавца есть право приобрести обратно земельный участок при определенных обстоятельствах. Такие уловки применяют банки или кредитные организации, но внесение подобных условий в договор незаконно. В такой ситуации может получиться так, что продавец избавляется от залогового участка, а все обязательства перед кредиторами переходят приобретателю участка.

Включать в договор условия, которые ограничивают права в распоряжении участком земли у покупателя, недопустимо. Любой добросовестный приобретатель участка земли с правами собственника на нее имеет право распоряжаться наделом на свое усмотрение в пределах действующего законодательства.

Ограничение на участок земли, находящийся в частном владении, может быть наложено только специальным нормативным актом, принятым государственными уполномоченными органами.

Если в текст договора вписан пункт о том, что продавец снимает с себя ответственность в отношении покупателя, если появляются третьи лица в отношении продаваемого участка, то от такой сделки стоит отказаться. Внесение подобных пунктов является преступлением.

Если договор составляется в устной форме, он не признается совершенным. Если покупатель отказывается регистрировать в Росреестре приобретенную недвижимость, сделка признается несовершенной. Любые требования и пункты в договоре купли-продажи должны соответствовать нормам законов, действующих в момент составления договора.

Делая вывод, учтите, что необходимо включать перечисленные выше основные и дополнительные пункты в договор. Но не стоит пренебрегать еще некоторыми моментами, которые рекомендовано включать в текст основного документа.

К ним относятся пункты об ответственности сторон за реализацию сделки, обстоятельства непреодолимой силы, параграф о способах внесения изменений в договор. Отдельно обратите внимание на пункты о причинах расторжения договора, о способах разрешения спора в случае нарушения условий одной из сторон сделки.

Как оформить куплю-продажу земельного участка?

Для того чтобы правильно оформить сделку купли-продажи земельного участка и зарегистрировать переход права собственности на участок от продавца к покупателю, необходимо убедиться, что продавец участка является его законным собственником.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Для этого продавец должен предоставить:

  • кадастровый паспорт земельного участка;
  • свидетельство о праве собственности на земельный участок, выданное до 15.07.2016 г., или выписку из ЕГРП, являющуюся документом, удостоверяющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество (с 15.07.2016 г.);
  • правоустанавливающий документ, подтверждающий основание приобретения продавцом земельного участка в собственность (ранее заключенные договоры купли-продажи, мены, дарения, завещания и т.д.);
  • выписку из ЕГРП, подтверждающую право собственности продавца и полученную непосредственно перед подписанием договора купли-продажи земельного участка.

После ознакомления с указанными документами, рекомендуется придерживаться следующего алгоритма

[3]

Шаг 1

Составить и подписать договор купли-продажи земельного участка. Существенными условиями договора купли-продажи являются его предмет и цена.

Читайте так же:  Как рассчитать кадастровую стоимость земельного участка

В описании предмета договора, необходимо точно указать адрес участка, его площадь, кадастровый номер, категорию земель, в которую входит земельный участок, и вид его разрешенного использования.

Также желательно указать сведения о правоустанавливающих документах продавца, дату и номер государственной регистрации права собственности в Едином государственном реестре прав.

Необходимо определить точную цену земельного участка и порядок расчетов между сторонами, при этом расчет может быт произведен как до, так и после государственной регистрации перехода прав.

То же относится и к фактической передаче земельного участка по акту приема-передачи. Договор одновременно является и актом приема-передачи и, собственно, договором купли-продажи.

Договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме и подписан обеими сторонами. Несоблюдение этого условия влечет недействительность договора.

Договор купли-продажи земельного участка с домом.

Как составить предварительный договор купли-продажи земельного участка, читайте тут.

Договор подписывается в трех экземплярах: по одному экземпляру для сторон, третий направляется в управление Росреестра.

Обязательного нотариального удостоверения договора закон не предусматривает. Исключение составляют, в частности, сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно либо полностью недееспособным, а также сделки по отчуждению доли в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе, при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.

Шаг 2

Подготовить документы и предоставить их в территориальное управление Росреестра.

Перечень документов:

  • заявление на регистрацию права собственности за покупателем (как правило, оно заполняется в отделении Росреестра перед подачей документов);
  • договор купли-продажи (в трех экземплярах);
  • паспорта участников сделки;
  • нотариально заверенное согласие супруга продавца (если земельный участок приобретался в период брака);
  • свидетельство о праве собственности на земельный участок либо выписка из ЕГРП (свидетельство – при получении до 15.07.2016 г., выписка – после той же даты);
  • кадастровый паспорт на земельный участок и правоустанавливающие документы продавца (договор купли-продажи, мены, дарения и т.д.);
  • акт приема-передачи.

В данном случае, необходимо уплатить госпошлину в размере 350 или 2000 рублей. Обычно это можно сделать в терминалах непосредственно в отделении Росреестра.

Предоставление документов об уплате госпошлины вместе с заявлением о государственной регистрации прав и иными документами не требуется, однако, заявитель вправе предоставить этот документ по собственной инициативе.

Если информация об уплате госпошлины отсутствует в государственной информационной системе о государственных муниципальных платежах и документ об уплате госпошлины не был предоставлен вместе с заявлением, в регистрации права собственности будет отказано.

Подача документов на регистрацию перехода права собственности производится сторонами сделки или их представителями с надлежащим образом оформленными полномочиями лично, в том числе, через МФЦ, в электронной форме через интернет или по почте.

После подачи документов, выдается расписка в их получении. Регистратор обязан после сдачи документов в течение 10 дней зарегистрировать право собственности.

Шаг 3

Получить выписку из ЕГРП (с 15.07.2016 г.). В указанный сотрудником Росреестра срок, необходимо явиться в управление Росреестра и получить выписку, для чего при необходимости произвести окончательный взаиморасчет между сторонами и передать по акту земельный участок, если этого не было сделано заранее, и оплата оговорена договором после регистрации.

Следует обратить внимание: если гражданин владел земельным участком менее трех лет (если участок приобретен в собственность до 01.01.2016 г.) или менее минимального срока, установленного частью 1 статьи 217 Налогового кодекса (если участок приобретен в собственность после 01.01.2016 г.), то после продажи участка, следует уплатить налог на доходы физических лиц.

При этом продавец будет иметь право на имущественный налоговый вычет в размере доходов, полученных от продажи участка, не превышающий в целом 1000000 рублей, или может воспользоваться правом на уменьшение суммы доходов от продажи участка на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с его приобретением.

Не позднее 30 апреля следующего года, необходимо предоставить налоговую декларацию в налоговый орган. Новые собственники земельного участка, с момента оформления права собственности, становятся плательщиками земельного налога.

Они также вправе вернуть уплаченный ранее НДФЛ путем применения имущественного налогового вычета, если участок предназначен для ИЖС или расположен под приобретаемым жилым домом.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

Видео (кликните для воспроизведения).

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Источники


  1. Рассказов, Л. П. Теория государства и права / Л.П. Рассказов. — М.: Инфра-М, РИОР, 2014. — 480 c.

  2. Экзамен на звание адвоката. Учебно-практическое пособие. В 2 томах (комплект); Юрайт — М., 2014. — 885 c.

  3. Нешатаева, Т.Н. Иностранные предприниматели в России – судебно-арбитражная практика / Т.Н. Нешатаева. — М.: Дело, 2013. — 216 c.
  4. Кузин, Ф.А. Делайте бизнес красиво; М.: Инфра-М, 2012. — 286 c.
Составление договора купли-продажи земельного участка
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here