Расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации

Сегодня рассмотрим следующий вопрос: "Расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации" с комментариями профессионалов. Все вопросы задавайте нашему дежурному юристу.

Расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации

Сделка между продавцом и покупателем регламентирует договор купли-продажи. Если участников процедуры что-то не устроило, соглашение может быть расторгнуто. Процедуру проще всего осуществить до обращения в Росреестр. Если выполняется расторжение договора купли продажи недвижимости после регистрации, это может привести к возникновению ряда сложностей. Гражданин должен учитывать, что подобное действие можно выполнить далеко не всегда.

Однако провести процедуру все же возможно. Для этого необходимо изучить случаи, когда закон позволяет признать недействительной ранее заключенную сделку. О действующем законодательстве, о процедуре расторжения договора до регистрации, а также о причинах, позволяющих выполнить действия после обращения в Росреестр, поговорим далее.

Расторжение договора в соответствии с действующим законодательством

Не всегда заключенное соглашение удовлетворяет обоих участников. Продавец может быть недоволен неполным или несвоевременным внесением денежных средств. Покупатель в процессе операции может узнать, что коммунальные услуги в приобретаемой недвижимости не оплачены или оплачены не полностью, а на территории объекта зарегистрированы третьи лица. Возможность расторжения договора купли-продажи недвижимости после регистрации регламентирует глава 29 ГПК РФ.

Перед тем, как приступать непосредственно к процедуре, рекомендуется ознакомиться со следующими статьями Гражданского кодекса РФ:

  • 450 – содержит перечень причин, в соответствии с которыми может быть осуществлено расторжение зарегистрированной сделки;
  • 451 – отражает особенности расторжения договора, которое вызвано изменением обстоятельств;
  • 452 – фиксирует порядок проведения процедуры расторжения;
  • 453 – указывает последствия расторжения договора после регистрации.

Все манипуляции с недвижимостью осуществляются на основании положений ФЗ №122. В соответствии с ним, все операции с жильем должны быть в обязательном порядке зарегистрированы. Процесс также должен выполняться при приобретении объекта и при расторжении договора купли-продажи недвижимости.

В действующем законодательстве отражен срок исковой давности, в течение которого лицо имеет право обратиться в суд и расторжение соглашения. Закон позволяет продавцу и покупателю осуществить процедуру расторжения договора в течение 3 лет с момента регистрации соглашения.

Если речь идет о жилом имуществе, предстоит пройти двойной процесс регистрации. Действие необходимо выполнить в отношении самой сделки и факта перемены собственника недвижимости.

Расторжение договора купли продажи квартиры до регистрации

После того, как процесс регистрации сделки купли продажи квартиры будет завершен, она считается заключенной. Заключив договор в отношении квартиры или дома, продавец и покупатель, которые приняли решение выполнить отказ от обязательств, должны успеть подать в ГРП соглашение о расторжении сделки.

Действие необходимо выполнить до того, как регистрация будет завершена, и произойдет изменение собственника. На практике вышеуказанные действия чаще всего осуществляются одновременно.

Если процедура заключения сделки выполнялась с привлечением нотариуса или агентства недвижимости, туда же нужно обратиться и при расторжении соглашения.

Если договор купли продажи квартиры передан на регистрацию, однако еще не зарегистрирован, продавец и покупатель должны подготовить и совместно подать заявление в Росреестр с просьбой о пре. Если один из участников соглашения не согласен с расторжение сделки, выполнить действия удастся только через суд.

Если регистрация договора купли продажи недвижимости уже осуществлена

Если регистрация договора купли продажи квартиры завершена, и продавец передал права на недвижимость, а покупатель – деньги, расторжение соглашения может быть выполнено по желанию одной стороны или обоюдному согласию участников сделки. Если оба лица хотят отменить заключенное ранее соглашение, проще всего выполнить сделку в обратном порядке. В этом случае продавец становится покупателем, а покупатель – продавцом. Между участниками соглашения, в отношении которого выполняется расторжение, заключается новый договор, на основании которого будет выполнена передача прав собственности на недвижимость.Процесс осуществляется в соответствии с классическими правилами. Продавцу и покупателю предстоит повторно обратиться в Росреестр и зарегистрировать новый договор. Продажа недвижимости обычно осуществляется за ту же сумму.

Если по каким-либо причинам продавец и покупатели не хотят выполнять сделку в обратном порядке, они могут обсудить все нюансы и составить соглашение о расторжении договора купли продажи недвижимости. Предстоит подготовить заявление, на основании которого договор можно аннулировать. Оно оформляется участниками соглашения совместно. Пакет документов нужно предоставить в Росреестр. На основании полученных бумаг будет сделана запись о прекращении сделки купли продажи дома и выполнено ее аннулирование.

Если было осуществлено частичное исполнение, и сотрудники уполномоченного органа уже завершили процесс регистрации, соглашение о расторжении не станет основанием для прекращения действия заключенного ими договора.

Если осуществить расторжение договора хочет только один участник процесса, эксперты рекомендуют попытаться достигнуть соглашения со второй стороной договора. Для этого потребуется отправить письменное предложение об отмене сделки. Если лицо отказывается от расторжения или не отвечает на поступившее уведомление в течение 30 дней, гражданин получает право на составление иска. Однако для расторжения ранее заключенного договора одного желания мало. Чтобы сделка была отменена, должны присутствовать веские причины. Среди них выделяют нарушения существенных пунктов договора, а также ряд иных случаев. Они зависят от особенностей сложившейся ситуации.

Существенными условиями, которые могут стать поводом для отмены зарегистрированного договора, выступают:

  • покупатель не внес денежные средства за приобретение недвижимости или предоставил их не в полном размере;
  • в квартире прописаны третьи лица;
  • соглашение подписало лицо, не являющееся дееспособным;
  • гражданина принудили к подписанию документов;

Действующее законодательство обязывает покупателя оплатить приобретаемый товар. Если речь идет о недвижимом имуществе, передача денежных средств должна быть подтверждена документально.

Стороны могут оформить для этой цели следующие документы:

  • расписку;
  • выписку с банковского счета;
  • квитанцию, подтверждающую внесение денег в кассу, если сделка заключалась с юридическим лицом.

Если покупатель отказывается предоставить денежные средства, продавец имеет право потребовать расторжение сделки в одностороннем порядке. Помещение в этом случае останется у его бывшего владельца. Если недвижимость была передана, а денежные средства не поступили, суд имеет право расторгнуть сделку и осуществить возврат жилья продавцу или признать сделку незаконной и обязать покупателя выплатить неустойку.

В квартире прописаны третьи лица

Разбираясь, можно ли расторгнуть договор купли продажи квартиры после регистрации, нужно принять во внимание присутствие третьих лиц, прописанных в помещении. Так, на практике право пользования проданным жильем может быть сохранено за одним из его бывших владельцев. Если осуществляется переход права собственности, все обременения на помещение остаются. Это значит, что производить расчет по задолженности должен новый хозяин квартиры. На практике может сложиться ситуация, когда одно из лиц, которое не является хозяином помещения, но прописано в нем, на длительное время уезжает куда-либо или попадает в тюрьму. Хозяева жилплощади в это время выполняют реализацию недвижимости. Через какое-то время гражданин может вернуться. При этом за ним сохраняется право на пользование помещением. Новый хозяин будет вынужден делить жилплощадь с совершенно незнакомым человеком.

Оказавшись в подобной ситуации, новый владелец недвижимости имеет право оспорить сделку в судебном порядке и выполнить расторжение договора. Правило действует, если с момента заключения сделки не прошло 3 года.

Если суд согласится удовлетворить требование заявителя, денежные средства, уплаченные за приобретение жилплощади, будут возвращены покупателю.

Читайте так же:  Наследство после смерти родителей

Признание сделки недействительной

Граждане нередко обращаются в суд с требованием о признании заключенного ранее договора недействительным. Основанием для подобного наступает незаконность соглашения. Если суд согласится удовлетворить требования, договор не будет расторгнут. Однако сделку признают не действительной. Чаще всего такое решение принимается, если соглашение подписал недееспособный гражданин, или действие выполнено лицом, на которое оказывают насильственное давление. Введение в заблуждение также приводит к тому, что сделку признают недействительной. И если суд примет подобное решение, каждое из лиц вернется к тому же имущественному положению, которое было до момента подписания договора.

Обстоятельства существенно изменились

Разбираясь, как расторгнуть договор купли продажи квартиры после гос регистрации, человек выяснит, что действие может быть осуществлено, если обстоятельства существенно изменились. Сюда относят ситуации, при знании о наступлении которых, гражданин отказался бы заключать сделку.

При этом ситуация должна соответствовать перечню требований, в список которых входят:

  • произошедшее возникло неожиданно;
  • ситуация входит в категорию непреодолимых;
  • произошедшее влечет за собой серьезный ущерб для участников сделки;
  • случившееся затрагивает интересы обоих участников соглашения.

Произошедшие изменения будут признаны существенными, если выполняются все вышеуказанные условия.

Чаще всего суд соглашается выполнить расторжение сделки на этом основании в следующих ситуациях:

  • действующее законодательство изменено;
  • осуществляется процесс ликвидации организации, не связанный с банкротством;
  • рыночная цена помещения сильно повысилась;
  • наступил финансовый кризис.

Последнее обстоятельство признать существенным и выполнить на его основании расторжение договора довольно трудно.

Масленников Иван Иванович

С отличием закончил Государственную Юридическую Академию (ВСШ) по специальности правоведение. Большой опыт решения правовых вопросов широкого спектра.

  1. 5
  2. 4
  3. 3
  4. 2
  5. 1

(20 голосов, в среднем: 5 из 5)

комментария 2

Не знал некоторые факты по поводу наследственных споров, сейчас родственники пытаются оспорить завещание с тем уклоном что документ был составлен не по правилам. Спасибо вашей статье теперь буду знать как оспаривать их заявление.

Около года работала риэлтор. Сделки заключались с нотариусом, который перед тем как подписать все бумаги проверял квартиру (наличие лиц прописанных в помещении, задолженности по коммунальным услугам, находится ли квартира в аресте). Не сталкивалась за все время с требованием расторжения договора, да и коллеги тоже. Хотя статья интересная, но все же разорвать договор – это сложное и кропотливое дело, если одна сторона не согласна.

Расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации

Расторжение договорных обязательств — полное прекращение их действия и завершение каких-либо правовых взаимоотношений между сторонами. Однако одной воли продавца или потребителя для отмены документа будет недостаточно. Расторгнуть соответствующее соглашение можно только по добровольному соглашению другой стороны или посредством судебных разбирательств.

Основания и порядок расторжения договора купли — продажи

Нормативно-правовой основной для осуществления любых сделок с недвижимостью считается Федеральный закон номер 122. Положения соответствующего закона регламентируют, что все сделки, проходящие в области недвижимости, подлежат обязательной регистрации в общегосударственном органе.

Этапы и основания расторжения договора купли-продажи недвижимости регулируются 29 главой Гражданского кодекса РФ. Обстоятельства, на основании которых возможно расторжение, конкретизируются в статье 450, случаи изменения соответствующих обстоятельств — ст 451, порядок расторжения договора купли-продажи недвижимости определяется положениями 452 статьи, а правовые последствия, возникающие после аннулирования контракта указаны в ст 453 ГК РФ.

Расторгнуть договор можно:

  • по обоюдному соглашению;
  • на основании судейского постановления;
  • в одностороннем порядке при явном нарушении существенных условий контракта;
  • если прекращение его действия предусмотрено законодательно или документально.

На практике расторжение договора по соглашению сторон встречается крайне редко. Это обусловлено тем, что в соответствии с 408 статьей ГК РФ, все контрактные взаимоотношения, по которым выполнены обязательства сторон, считаются свершившимися. Соответственно, договор купли-продажи, в результате которого недвижимое имущество уже было перерегистрировано на нового владельца, а прежний собственник уже получил денежные средства, является несуществующим. Расторжение договора о купле-продаже недвижимости в одностороннем порядке возможно путем судебных разбирательств и при наличии существенных оснований.

Для того чтобы избежать конфликтных ситуаций и судебных тяжб, специалисты рекомендуют включить в соглашение купли-продажи недвижимости соответствующий пункт: возможность расторжения контракта в одностороннем порядке. При этом следует крайне внимательно указать обстоятельства, при наступлении которых соответствующее право активизируется.

Как признать договор недействительным?

Стоит отметить, что аннулирование и признание договора купли-продажи недействительным — абсолютно разные основания для прекращения контрактных обязательств. В случае, когда договор признается недействительным, виновная сторона сделки обязуется не просто вернуть, приобретенную по договору, недвижимость, но и возместить причиненный ущерб (статья 167 ГК РФ).

Основания для признания договора купли-продажи недействительным:

  • составление соглашения было сопряжено с угрозой применения насилия, а также обманным, мошенническим путем или посредством предварительного сговора. В соответствующих случаях, потерпевшая сторона вправе потребовать не только расторжение договора, но и обратиться в отделение полиции для заведения уголовного делопроизводства;
  • один из соучастников сделки полностью/частично признан недееспособным;
  • один или оба участника сделки купли-продажи недвижимости не могли руководить своими действиями в момент заключения контракта, к примеру, из-за сильного алкогольного (наркотического) опьянения, а также вследствие получения сильной травмы или достижения пенсионного возраста;
  • очевидное оформление притворной или мнимой сделки. Фиктивная — не влечет за собой никаких правовых последствий, а притворная сделка целенаправленно заключается с целью сокрытия незаконных действий;
  • при составлении соглашения купли-продажи были нарушены положения нормативно-правовых актов РФ;
  • один из соучастников сделки является лицом, не достигшим совершеннолетнего возраста. Однако если права несовершеннолетнего не были нарушены, судебная инстанция может отказать признавать документ недействительным, на основании данного обстоятельства.

Обращение в суд

Если одна сторона отказывается от добровольного прекращения контрактных обязательств, расторжение договора возможно только при обращении в суд. После подачи искового заявления в судебное учреждение, второй стороне направляется письмо о мирном, досудебном урегулировании вопроса. Следует убедиться, что соответствующее прошение было доставлено, так как оно будет выступать в качестве главного аргумента. Общепринятый срок ответа составляет 30 дней с момента получения предложения. Если по истечении установленного законом срока был получен отказ или ответа так и не последовало, то инициатор расторжения может передавать дело в суд.

Читайте так же:  Образец типового договора аренды дома

Порядок расторжения договора купли-продажи через суд:

  • подача иска. В нем следует максимально подробно изложить причину обращения, а также привести существенные основания для расторжения документа. Если договор заключался между физическими лицами, то исковое заявление направляется в областной суд, при участии юридических лиц — в арбитражный;
  • предоставление сопутствующих документов. К иску обязательно должны быть приложены правоподтверждающие документы на субъект недвижимости, дубликат договора купли-продажи, заверенный в нотариальной конторе и удостоверение личности;
  • ожидание судебного постановления. Судебные разбирательства могут длиться на протяжении нескольких месяцев или даже лет. После последнего заседания, заявителю необходимо дождаться получения официального решения, на основании которого возможно будет аннулировать сделку и вернуть уплаченные средства (если потерпевшей стороной является непосредственный покупатель недвижимости).

Важно! Гражданский кодекс РФ регламентирует, что если уже была реализована регистрация смены права собственности на имущество, то само по себе судейское постановление про расторжение договора купли-продажи не может послужить основанием для прекращения полномочий у покупателя пользоваться и распоряжаться недвижимым имуществом.

Как расторгнуть договор купли-продажи недвижимости после регистрации

Основная цель любого договора — фиксация соглашения между сторонами. Однако в жизни случаются разные ситуации, в результате которых одна из сторон может передумать исполнять свои обязательства. Тогда в силу вступает процедура расторжения договора.

Расторжение договора — это прекращение его действия, а именно: возврат денежных средств покупателю, а предмета торговли — продавцу и завершение трейдерских взаимоотношений между ними.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 450-39-61 . Это быстро и бесплатно !

Прекращение договора купли-продажи недвижимого имущества

По общему правилу, сделка может быть расторгнута при заключении соглашения с контрагентом (п. 1 ст. 450 ГК РФ). Без его согласия прекращение может быть возможным, если это предусматривает закон, иной правовой акт или сам договор.

Как правило, основанием для расторжения считается несоблюдение договора одним из контрагентов. Если вы обращаетесь в суд по этому основанию, скорее всего, нужно будет обосновать существенность нарушения. Суды почти всегда учитывают это, даже когда есть специальное основание для расторжения.

Продавцы обычно подают иски, если клиент получил недвижимое имущество, но не платил за него, а покупатели часто обращаются в суд, если продавец не отдал в пользование недвижимость или отдал ее с существенными недостатками.

Как аннулировать договор до момента регистрации

Неоконченными сделками считаются те, в которых регистрация еще не завершена. На этой стадии отмена покупки/продажи проходит легче всего.

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры? Если стороны отказываются от своих обязанностей касательно сделок с недвижимым имуществом, они обязаны до окончания процесса регистрации подать в единый государственный реестр прав соглашение об аннулировании договора и смены собственника.

Внимание! Если контракт купли-продажи недвижимого имущества еще не зарегистрирован, то покупатель и продавец должны подать заявление в Росреестр о прекращении процесса регистрации сделки.

Разногласия сторон при аннулировании сделки — повод обратиться в суд.

Расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации по соглашению всех участников

Аннулировать сделку после регистрации возможно:

[1]

  1. При желании одной из сторон.
  2. По соглашению всех участников.

В случае, когда стороны достигли соглашения, наилучшим выходом является оформление «обратного» контракта, когда продавец выступит клиентом, а клиент – продавцом. Вследствие такой рокировки произойдет повторный обмен недвижимость/деньги и еще одна регистрация, которая вернет все на свои места.

Соглашение об аннулировании контракта купли-продажи недвижимого имущества подписывают обе стороны при обоюдном принятии условий расторжения.

Аннулирование договора по инициативе продавца

У многих покупателей и продавцов возникает вопрос, как расторгнуть договор купли-продажи квартиры после регистрации.

Продавец имеет право отказаться от контракта купли-продажи недвижимого имущества в одностороннем внесудебном порядке, если покупатель:

  • не вносит своевременно очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему объект недвижимости. Между тем, продавец не имеет права отказаться от договора, если это запрещено контрактом или покупатель выплатил более половины цены (п. 2 ст. 489, п. 5 ст.454 ГК РФ);
  • в нарушение договора отказывается принять и оплатить недвижимость (п. 4 ст. 486, п. 5 ст.454 ГК РФ).

Кроме того, в связи с неоплатой продавец может требовать аннулирования договора в суде, если ранее суд вынес заключение о взыскании с покупателя денег, которое не было исполнено (Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 31.08.2017 N Ф06-23015/2017).

Расторжение после регистрации по инициативе покупателя

Что касается покупателя, основанием расторжения договора купли-продажи через суд для него является тот факт, когда продавец:

  • передал недвижимое имущество, обремененное правами третьих лиц, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать об этих правах (п. 1 ст. 460, п. 5ст. 454 ГК РФ);
  • передал имущество, не свободное от известных ему на момент передачи притязаний третьих лиц, которые впоследствии были признаны в установленном порядке правомерными (п. 2 ст. 460, п. 5 ст. 454 ГК РФ);
  • при продаже земельного участка предоставил заведомо ложную информацию, которая указана в п. 3ст. 37 ЗК РФ.

Кроме того, покупатель может расторгнуть соглашение путем одностороннего отказа от его исполнения в случае, когда продавец:

  • отказывается передать проданное недвижимое имущество (п. 1 ст. 463, п. 5ст. 454 ГК РФ);
  • существенно нарушил требования к качеству товара. Например, передал недвижимость с существенными недостатками (ст. 557, п. 2ст. 475 ГК РФ). Для оценки качества суд, скорее всего, назначит экспертизу.

Справка. Общий срок исковой давности расторжения договора купли-продажи составляет 3 года (ст. 196 ГК РФ).

Как обезопасить себя при покупке и продаже имущества

Видео (кликните для воспроизведения).

Последствия расторжения договора купли-продажи для обеих сторон могут быть различными. Поэтому важно всеми способами защитить себя при покупке и продаже имущества.

Основным риском для покупателя считается несвоевременное или неполное освобождение помещения продавцом.

Примечание. Имущество считается переданным с момента его подписания.

Также при приобретении недвижимости нелишним будет проверить помощников – изучить отзывы об агентствах недвижимости и конкретных сотрудниках.

Процедура аннулирования сделки с недвижимым имуществом непростая, но обезопасить себя можно. Нужно предусмотреть все возможные последствиявнести в соглашение сроки оплаты и передачи имущества, а также указать все условия аннулирования контракта.

Читайте так же:  Оформление наследства без завещания

Что касается продажи имущества, есть ряд условий, при соблюдении которых продавцы объектов недвижимости могут существенно минимизировать свои риски. Для этого необходимо:

  • подобрать надежных помощников;
  • внимательно относиться к формированию договора, тщательно вычитывать каждый его вариант;
  • контролировать наличие в договоре пункта о возможности аннулирования при невыполнении обязательств;
  • внести пункт о размере и сроках оплаты: до или после регистрации.

Эти меры помогут вам минимизировать последствия расторжения договора купли-продажи имущества.

Заключение

Как известно, сделки с недвижимостью — одни из самых дорогостоящих и сложных. При возникновении разного рода ошибок и нарушений от сторон требуется много терпения, чтобы безопасно и наименее затратно избавиться от всех негативных последствий.

Выбирайте себе в помощники только надежных специалистов, внимательно читайте договор и не бойтесь обращаться при необходимости в суд.

Не нашли ответа на свой вопрос?
Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Расторжение договора купли-продажи недвижимости после ее регистрации

Нередки случаи, когда покупатель и/или продавец хотят расторгнуть договор о купле-продаже до его регистрации. С точки зрения юридического и судебного урегулирования, сделать это не составляет труда. Но можно ли расторгнуть его после того, как договор был зарегистрирован? Да, но для этого есть специфические причины и особый порядок рассмотрения. Все нюансы мы рассмотрим в сегодняшнем материале.

Причины расторжения договора

Любая сделка, во время которой недвижимость передаётся в собственность от одного к другому человеку, заверяется подписанием соответствующего договора – он выступает основным документом сделки. В нём прописано, что владелец жилья за определённую сумму передаёт в собственность участок другой стороне (покупателю). Подписание сделки является конечной точкой, после чего покупателю нужно лишь зарегистрировать новоприобретённую жилплощадь на себя. Однако при определенных обстоятельствах одна из сторон имеет право подать в суд прошение о расторжении ранее подписанного договора (сделать это можно и до, и после его регистрации). Расторгнуть, в принципе, можно любой договор, однако, касаемо недвижимости действует одно правило – расторжение невозможно в одностороннем порядке.

[3]

Существует ряд основательных причин, по которым суд может рассматривать прошение о расторжении договора. Среди них:

  1. На жилплощади прописаны другие лица – например, пожилые люди, люди в отъезде, тюрьме, на войне.
  2. Поддельные документы, которые были использованы одной из сторон во время совершения сделки.
  3. Вовремя не внесена установленная плата за жильё.
  4. Ошибки при составлении договора или существенные, влияющие на оплату или другие важные процессы купли-продажи недвижимости, оплошности в документе.

Как расторгнуть договор купли-продажи недвижимости

Есть только два способа выполнения этой процедуры: либо по обоюдному согласию двух сторон, либо в судебном порядке. В первом случае – это признание договора недействительным, а во втором – расторжение сделки.

Для окончательного расторжения сделки обеими сторонами по их обоюдному согласию нужно сохранить тот же порядок оформления соглашения, что и при подписании изначального документа.

В дополнение к информации про судебное разбирательство стоит добавить тот факт, суд сможет выполнить лишь то, что вы указали, поэтому если вы рассчитываете на возмещение убытков или моральную компенсацию, то это обязательно нужно указать. В противном случае любые требования проведения этой процедуры будут незаконными, так как не предусмотрены судебным решением.

Можно подать прошение о том, чтобы контракт аннулировали, признали недействительным (ничтожным). Для того чтобы суд вынес такое решение, нужны веские причины и доказательства, а именно:

  • при заключении контракта одна из сторон была принуждена к подписанию документа: угроза насилия, обман, сговор посторонних лиц и другие обстоятельства, которые могли повлиять на действия одной из сторон;
  • одна из сторон частично или полностью недееспособна;
  • у жилплощади есть обременяющие обстоятельства в виде большой задолженности за коммунальные услуги, ипотека и т. д.;
  • одна из сторон находится в состоянии, при котором она может не контролировать свои действия: болезнь, инвалидность, старость, приём алкогольных и наркотических веществ;
  • фиктивная сделка или контракт, подписанный с целью скрыть какие-либо незаконные действия;
  • одна из сторон – несовершеннолетний человек, а при подписании не присутствовал его официальный представитель;
  • нарушение действующих законов при составлении или подписании договора.

Как расторгнуть договор купли-продажи до регистрации

Намного проще дело обстоит с расторжением ДКП до его окончательной регистрации, ведь в этом случае нужно лишь оформить соглашение о расторжении. Регистрация в едином государственном реестре длится от 5 до 7 рабочих дней, поэтому затягивать с этим не стоит.

Чтобы составить соглашение, сначала в обязательном порядке нужно уведомить об этом вторую сторону в письменном виде и получить её ответ. Если же ответа в срок нет или он отрицательный, то его нужно приложить к остальным документам. Этот пункт обязателен, если вы планируете подавать прошение в суд. Далее потребуется составить заявление. К сожалению, официальной формы заполнения соглашения о признании недействительности договора нет, но можно согласовать оформление вместе с опытным юристом или самостоятельно составить текст.

Особенности оформления соглашения о расторжении до и после регистрации

Как и для соглашения до регистрации, так и после составление документа схоже по всем правилам.

[2]

Укажите корректное название документа (соглашение о расторжении ДКП номер «…» от «дата»). Далее точно укажите стороны сделки, их ФИО. Если участвуют юридические лица, то обязательно оставить реквизиты. Опишите основания, по которым проводится отмена сделки: оно может быть основано на действующем законодательстве или самом договоре с описанием действий. Обозначьте, что обязуются выполнить стороны при условии удачного аннулирования (например, выплата компенсации, возврат имущества к первоначальному состоянию или передача квартиры другому владельцу). Потом укажите дату, когда договор может считаться расторгнутым, дату подписания соглашения, подписи и печати, если есть юридические лица.

Одна из сторон может оспорить соглашение, однако, тогда истец должен предоставить весомые доказательства своим действиям: это может быть нарушение закона или несоответствие ранее подписанному обязательству.

Сопутствующие расходы

Помимо нотариального подтверждения копий и найма юристов, в случае если дело выигрывает сторона, просившая выплату по любой причине (выплата полной стоимости, возврат аванса, возмещение ущерба), то вы должны быть готовы, что при положительном в его сторону судебном решении вам будет назначено уплатить в срок указанные суммы по определённым причинам. Оплата подтверждается документально в виде квитанции, банковской выписки, чека или расписки. Суммы могут варьироваться в зависимости от указанной в соглашении цифры.

Читайте так же:  Преамбула закона рф о защите прав потребителей

Сложные моменты

  1. Во время составления первоначальной бумаги о купле-продаже обязательно нужно чётко прописывать все даты. Фраза «разумные сроки» может расцениваться двумя сторонами по-разному и значительно затруднить разбирательство по неуплате или несвоевременной уплате. Поэтому указывайте все даты передачи недвижимости, денег чётко во избежание недоразумений.
  2. Если с покупателя потребовали предоплату (аванс) за квартиру, то после передачи денег вернуть их уже будет невозможно, так как после этого они считаются собственностью продавца. Поэтому при предоплате пропишите, что она выступает в качестве задатка.
  3. Если вы указали в договоре меньшую цену за недвижимость, чем она есть на самом деле, чтобы не платить налоги в большом размере, то учтите, что при разбирательстве вам вернётся та сумма денег, которая прописана в договоре и не копейкой больше.

Как избежать негативных последствий

Единственное, что может помочь вам в дальнейшем не сталкиваться с подобными проблемами – это внимательное составление первоначального договора. Только так можно обезопасить себя, включив в текст все возможные пункты о предполагаемом несогласии продавца и покупателя.

Если вы покупаете недвижимость, то обратите внимание на сроки передачи вам квартиры или дома, ответственность сторон соглашения и на сумму, которую вы должны будете оплатить. Продавая, человек, в свою очередь, должен внимательно осмотреть пункты о сроках передачи денег, ответственности сторон и условиях расторжения соглашения.

Расторгать сделки – это дело нелёгкое, затяжное и кропотливое. В любом случае договор купли-продажи квартиры или дома должен составляться с учётом интересов каждого и под наблюдением хороших юристов с двух сторон – они подскажут вам, что именно нужно указать в документе, какие пункты стоит добавить. Намного лучше обезопасить себя на начальных стадиях, чем потом ждать решения суда и компенсации годами.

Расторжение договора купли продажи недвижимости

Сделки с недвижимостью – одни из самых сложных и дорогостоящих. Поэтому, когда при их осуществлении возникают ошибки, препятствия, нарушения законодательства, от участников требуется максимум терпения и такта, чтобы по возможности нейтрализовать негативные последствия.

Проблемной и сложно разрешимой ситуацией является расторжение договора купли-продажи недвижимости, т.е. прекращение его действия и завершение отношений между сторонами. Такой сценарий возникает, если одна или обе стороны после совершения сделки выражают недовольство неисполнением либо неполной реализацией основных условий договора. Сама процедура расторжения непростая и требует специальных юридических знаний.

Правовая база вопроса

Федеральный закон № 122 является правовой основой для любых сделок с недвижимостью. Из этого закона следует, что все сделки, проходящие в сфере недвижимости, обязательно регистрируются в государственных органах в два этапа: сами сделки и переход права владения на объект недвижимости.

Процедуру расторжения договора купли-продажи недвижимости описывает глава 29 ГК РФ.

Конкретизируются причины, на основании которых возможно расторжение (ст. 450), ситуация изменения обстоятельств (ст. 451), сам порядок проведения процедуры расторжения (ст. 452), последствия, возникающие после расторжения таких сделок (ст. 453).

Расторжение договора купли-продажи недвижимости имеет целью прекратить действие неисполненного или ненадлежащим образом исполненного договора.

Расторгнуть сделку допустимо в следующих ситуациях:

  • по обоюдному согласию;
  • на основании судебного решения;
  • при нарушении существенных условий договора;
  • если расторжение предусмотрено законодательно или документально.

Отличие от недействительной сделки и ее причины

Судебная практика знает много случаев, когда какая-либо сторона требует расторжения договора на основании его незаконности. В такой ситуации договор не расторгается, а признается недействительным. Львиная доля таких сделок – это сделки с участием недееспособных граждан, а также совершенные под давлением, угрозами, обманным путем.

Основное отличие между недействительной сделкой и расторжением договора касается их правовой природы. Недействительный договор считается не заключенным с самого начала, тогда как расторгнуть можно только тот договор, который действует на настоящий момент. Поскольку недействительная сделка теряет силу сразу с момента заключения, то положение сторон, все их имущественные права остаются такими же, как и до ее совершения. Если речь идет о расторгнутом договоре, то все полученные во время действия сделки доходы и выгода возврату не подлежат.

Договор может быть признан недействительным только в случае противоречия законам и правовым актам, основам правопорядка, нравственности, если был заключен с пороками воли, правоспособности и дееспособности. Если речь идет о расторжении договора, то основаниями для него служат именно правомерные волевые действия сторон, имеющие целью прекращение договорных отношений.

Сделка признается недействительной (ничтожной) по следующим причинам:
  • Один из участников сделки является недееспособным или ограниченно дееспособным;
  • Договор был заключен лицом, временно не осознающим свои действия под влиянием алкоголя, наркотиков, психического расстройства и т.д.;
  • Если в результате сделки были нарушены права несовершеннолетнего гражданина;
  • Заключение договора состоялось с помощью угрозы, давления, насилия, обмана, сговора и т.п.
  • Сделка признана мнимой (совершена без наступления каких-либо юридических последствий) или притворной (заключена, чтобы прикрыть другие правоотношения).

После признания сделки незаконной, стороны возвращаются к имущественному положению, которое существовало до начала договорных отношений. Также пострадавшая сторона может требовать в судебном порядке возмещения морального ущерба.

Когда возможно проведение данной процедуры

Для прекращения договора необходимо наличие серьезных нарушений его существенных условий одной из сторон, либо других случаев, предусмотренных законом или договором. Серьезные нарушения считаются таковыми, если одна из сторон получает значительный ущерб, лишается того, на что могла рассчитывать при заключении сделки.

Вескими основаниями для расторжения чаще всего являются:

  1. Использование при сделке одной из сторон фальшивых или ошибочно оформленных документов;
  2. Несоблюдение или ущемление прав несовершеннолетних, недееспособных или ограниченно дееспособных граждан;
  3. При отсутствии оплаты за недвижимость по условиям договора или ее неполном размере;
  4. При отказе освободить квартиру и сняться с регистрационного учета после сделки;
  5. При наличии обременения в виде прописанных в квартире граждан;
  6. Если продажа совершена организацией с неправильно оформленными уставными документами;
  7. Из-за существенного изменения обстоятельств, при учете которых стороны не заключали бы данную сделку.

Чтобы наступили такого рода обстоятельства, считается, что ситуация должны быть возникшей неожиданно, непреодолимой, влекущей серьезный ущерб для одной или обеих сторон, а также затрагивающей их интересы. Такие обстоятельства чаще всего возникают внезапно, и стороны не исходили из них первоначально при сделке.

В этом случаев у участников сделки отсутствует какая-либо вина, но, тем не менее, действие договора прекращается. Типичным примером существенного изменения обстоятельств является возвращение ранее прописанного гражданина из мест тюремного заключения и добившегося восстановления регистрации в проданной квартире по суду.

Читайте так же:  Возможен ли отказ от наследства через представителя

О порядке расторжения данных видов договоров рассказано в следующем видео сюжете:

Порядок проведения процедуры до регистрации договора

Расторгнуть сделку купли-продажи до регистрации и перехода права владения не представляет усилий. Сама сделка в этом случае считается незавершенной, и в случае обоюдного соглашения сторон она просто отменяется. Для этого продавец и покупатель предоставляют в ЕГРП соглашение о расторжении договора купли-продажи. Стороны пишут заявление о регистрации соглашения, и на данном основании в Росреестр вносится запись о прекращении сделки.

В соглашении важно не только упомянуть все необходимые условия, но и указать, что стороны не имеют претензий по отношению друг к другу. Внимательно следует прописать даты расторжения договора и вступления соглашения в силу, денежные суммы и перечень имущества для возврата.

На практике обоюдное согласие сторон бывает очень редко. Если какие-либо обязательства уже были исполнены до момента отмены сделки (например, произошла передача аванса), то предмет этих обязательств возврату не подлежит даже после прекращения договорных обязательств.

В случае несогласия на расторжение одной из сторон второй стороне приходится обращаться с исковым заявлением в суд. Основанием для обращения станет письменный отказ ответчика в намерении расторгнуть договор.

Последовательность действий после регистрации

В данном случае ситуация становится сложнее. Дело в том, что если договор уже был исполнен до момента расторжения, то стороны не могут требовать возвращения денег или имущества, если законом или самим договором не установлено иное. Расторжение по обоюдному согласию возможно лишь в период действия договора.

Если покупатель и продавец по обоюдному согласию хотят восстановить первоначальное положение уже после перехода прав владения в Росреестре, то они должны заключить новый договор купли-продажи недвижимости, в котором они меняются ролями: продавец становится покупателем и наоборот. В результате продавец получает проданную недвижимость, а покупатель возвращает деньги.


Если имеет место односторонний отказ от совершенной сделки, необходимо попытаться заключить с другой стороной досудебного соглашения. Для этого ей отправляется предложение об отмене сделки. Если на него получен письменный отказ или ответ не поступил в оговоренный срок или по умолчанию в течение 30 дней, правомерно составлять исковое заявление в суд. Основанием для открытия судебного дела является нарушение основных пунктов договора либо другие обстоятельства, признанные судом.

Решение вопроса через суд

Произвести расторжение договора купли-продажи недвижимости в судебном порядке допустимо в течение 3 лет с момента заключения сделки. При обращении в суд по данному делу истцы часто допускают серьезную ошибку: требуют в иске только расторгнуть договор, ничего не говоря о возврате своего имущества.Суд всегда удовлетворяет только те требования, о которых было заявлено официально.

Согласно Гражданскому кодексу, после перехода прав на недвижимость прекращение действия договора по суду не означает причину для того, чтобы покупатель перестал пользоваться и распоряжаться этим имуществом.

В данной ситуации необходимо обращаться в суд сразу с двумя исками, или включать в один иск два требования:
  1. О расторжении договора купли-продажи недвижимости;
  2. О возвращении всего переданного имущества.

Если от одного из участников имели место существенные нарушения, то оправдано требовать возмещения убытков и морального вреда. Например, если договор предусматривал оплату покупателем стоимости квартиры после регистрации, и она не была произведена в срок, продавец может вернуть в судебном порядке не только всю сумму, но и дополнительные проценты за невыплату (ст. 395 ГК РФ).

Для обращения в судебную инстанцию истцу необходимо иметь следующие документы:

  • Договор купли-продажи объекта недвижимости;
  • Документы, подтверждающие нарушения условий договора одной из сторон;
  • Оформленное по всем правилам исковое заявление в суд.

В случае вынесения судом положительного решения по иску, необходимо обратиться в Росреестр с заявлением об изменении сведений о владельце данного имущества.

Последствия данной процедуры

В результате расторжения договора купли-продажи недвижимости наступает прекращение договорных отношений, если иная ситуация не предусмотрена законом или договором, а также не следует из самих договорных обязательств.

Если регистрация перехода прав на собственность еще не была произведена, то договор на момент прекращения считается действующим, и стороны просто возвращаются к ситуации «статус-кво»: продавец возвращает деньги покупателю, а тот, в свою очередь, недвижимость продавцу. Закрепляются эти действия соглашением о расторжении договора купли-продажи недвижимости.

Расторжение договора после перехода прав к другому собственнику уже не является основанием для восстановления первоначального владения имуществом – действие договора окончено, и его предмет изменил собственника. Возвращение к исходным условиям возможно только в результате заключения обратной сделки, где продавец будет покупателем, а покупатель – продавцом.

Когда обоюдного согласия при желании расторгнуть договор купли-продажи недвижимости достичь не удается, и досудебное урегулирование конфликта также не возможно, добиться своих прав можно в судебном порядке.

Пути снижения рисков для покупателя и продавца

Как продавец, так и покупатель еще до совершения сделки с недвижимостью могут быть предусмотрительными и обезопасить себя от возможных проблем, если в будущем последует расторжение договора.

Продавцу недвижимости рекомендуется:

  • Внести в договор пункт о размере и сроках оплаты (до или после регистрации);
  • Внимательно отнестись к пункту о возможности расторжения при невыполнении обязательств.

Покупателю недвижимости необходимо:

  • В договоре четко прописать сроки передачи жилого помещения продавцом и зафиксировать этот факт дополнительно в передаточном акте;
  • Указать порядок и условия расторжения договора купли-продажи недвижимости.
  • Прописывать только настоящую стоимость недвижимости, поскольку в случае расторжения договора продавец обязан будет вернуть не фактическую сумму, а обозначенную в договоре.
Видео (кликните для воспроизведения).

Правила расторжения при неоплате изложены в следующем видео материале:

Источники


  1. Лазарев, В.В. Теория государства и права 5-е изд., испр. и доп. учебник для академического бакалавриата / В.В. Лазарев, С.В. Липень. — М.: Юрайт, 2016. — 521 c.

  2. Конституционный судебный процесс / ред. М.С. Саликов. — М.: Норма, 2015. — 416 c.

  3. Перов, С.И. Основы судебно-бухгалтерской экспертизы / С.И. Перов. — М.: Ярославль: Нюанс, 2015. — 662 c.
  4. Летушева, Н. И. Теория государства и права / Н.И. Летушева, М.В. Летушева. — М.: Академия, 2008. — 208 c.
Расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here