Расторжение договора купли-продажи квартиры после государственной регистрации

Сегодня рассмотрим следующий вопрос: "Расторжение договора купли-продажи квартиры после государственной регистрации" с комментариями профессионалов. Все вопросы задавайте нашему дежурному юристу.

Расторжение договора купли-продажи квартиры после государственной регистрации

Главная » Документы » договоры » Договора купли-продажи » Расторжение договора купли-продажи квартиры после государственной регистрации

Договор купли-продажи недвижимых объектов, будь то квартира, дом или иное помещение, в числе прочих подтверждающих документов, после подписания должен быть сдан в Росреестр, который внесен в ЕГРН запись о новом собственнике недвижимости на его основании.

Пока соответствующая запись не внесена, права собственности в юридическом смысле этого слова у покупателя не возникает.

После подписания акта приема-передачи можно стать фактическим владельцем недвижимости, но не юридическим собственником.

Договоры в случае возникновения такой необходимости могут быть расторгнуты. И если с обычными соглашениями это не составляет никаких проблем, то с договорами, которые участвуют в регистрационных действиях, дело обстоит на порядок сложнее.

Как можно расторгнуть договор купли-продажи квартиры после государственной регистрации?

Прежде всего, нужно отметить, что существует два способа расторжения сделок:

  • Если есть взаимное согласие сторон на расторжение, то им просто необходимо подписать двустороннее соглашение в той же форме, что и сам договор (простая письменная форма);
  • Если инициатором расторжения выступает только одна сторона по договору, то необходимо обращаться в суд и доказывать, что вторая сторона допускает существенные нарушения условий договора.

При этом существенность нарушение еще нужно доказать – одного желания на расторжение сделки для суда достаточно не будет.

Как правило, существенными нарушениями признаются:

  • нарушения предусмотренных сроков исполнения обязательств;
  • неисполнение обязанностей сторонами (продавец не передает квартиру, покупатель не перечисляет деньги).

Если договор был, фактически расторгнут через суд или взаимное соглашение, для нивелирования юридических последствий сделки этого мало, учитывая, что переход права подлежит обязательной регистрации.

В том случае, если договор еще не был сдан вместе с заявлением о регистрации права в Росреестр, то никаких проблем нет – сделку расторгли, и на этом правоотношения сторон прекращаются.

Сложнее обстоит дело, когда регистрационные действия уже были начаты.

Заявление подано, но право не зарегистрировано

Если регистрирующий орган еще не успел обработать документы и внести запись в ЕГРН о новом собственнике, после подписания соглашения о расторжении стороны должны совместно подать заявление в Росреестр о прекращении регистрационных действий. Можно сначала подать соответствующее отзывное заявление и потом заключить соглашение о расторжении. Это не принципиально.

Переход права в Росреетре зарегистрирован

Если запись о новом собственнике уже внесена в ЕГРН, то соглашение, которым сделка расторгнута, необходимо также подавать регистрирующий орган для исключения внесенной записи.

Аннулирование сделки возможно только в период, когда первоначальная сделка является действующей, т.е. пока не истек срок действия договора.

Если же срок истек, по соглашению сделку уже не расторгнуть.

В этом случае можно применить вариант с обратным договором – стороны просто меняются местами, и новый собственник продает былому владельцу его старую жилплощадь, получая назад деньги.

Признание сделки недействительной

Если будет выяснено, что сделка была совершена с нарушением условий гражданского законодательства, что влекут ее недействительность (например, при недееспособности одной стороны, если сделка была мнимой или притворной), то положения договора не могут быть применены и стороны обязаны вернуть обратно все полученное по сделке.

Росреестр внесет запись об аннулировании записи на основании судебного решения, которым подобная сделка будет признана недействительной.

Нюансы расторжения договора купли-продажи квартиры после государственной регистрации

Если стороны договор расторгают, то это значит, что они прекращают действие его положений на момент расторжения. Все, что было исполнено по данной сделке до этого момента, признается законным.

Расторжение предварительного договора купли-продажи недвижимости

Про образец договора купли-продажи квартиры для физических лиц 2017 смотрите тут.

В том же случае, если сделка является недействительной, она не создает никаких правовых последствий с самого начала своего совершения.

Если договор расторгается, стороны должны учесть один важный момент – все, что было исполнено до момента расторжения, и все, что стороны друг другу успели передать, возврату обратно не подлежит, если в договоре нет соответствующих условий (об этом более подробно далее).

Когда же сделка является недействительной, стороны должны взаимно вернуть все, что было получено по такой сделке, поскольку никаких юридических последствий подобная сделка не могла создать изначально.

Последствия расторжения договора купли-продажи квартиры после государственной регистрации

Ст.453 ГК РФ гласит, что при расторжении договора ни одна сторона не может потребовать возврата того, что уже фактически исполнено, если иное не предусмотрено соглашением.

Другими словами, если покупатель внес авансовый платеж, то при расторжении договора деньги ему не возвращаются.

При этом, в этой же статье сказано, что если вторая сторона не получила никакого встречного исполнения, в поведении первой стороны будут усматриваться признаки неосновательного обогащения.

Есть судебная практика, при которой суд обязывал продавца вернуть деньги, полученные в виде аванса по договору купли-продажи недвижимости, что впоследствии был расторгнут. Прибыль продавца была признана неосновательным обогащением.

Однако чтобы не было никаких дополнительных споров и судебных тяжб, необходимо в тексте договора отражать условие, согласно которому его расторжение повлечет возврат всего полученного по сделке.

Расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации

Главная » Документы » договоры » Договора купли-продажи » Расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации

Оформление и расторжение договора – это всегда серьезная задача, которая станет требовать соблюдения важных деталей и аспектов. Как правило, участники сделки сталкиваются с нею тогда, когда не желают соблюдать прописанные условия договора, права и обязанности.

Как можно расторгнуть договор купли-продажи недвижимости после регистрации?

Расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации по соглашению сторон

Нельзя не отметить, чтобы расторгнуть договор, потребуется предъявить весомые утверждения, соблюдая определенный алгоритм:

[1]

  • Шаг первый: составьте соглашение о расторжении договора;

Помните, что это важнейшее условие, поэтому оно должно строго соблюдаться. Если участники не против отменить сделку, то можно составлять письменное соглашение, свидетельствующее о том, что действительно можно расторгнуть документ, который уже был оформлен.

Потребуется учесть важные пункты, такие как:

  1. сведения о сторонах сделки, недвижимости;
  2. дата, с которой собственно документ и перестает обладать юридической силой;
  3. место и дата подписания договора.

Обратите внимание! Если документ был заверен у нотариуса, то в любом случае, соглашение потребуется заверить нотариально, так как это важное условие.

  • Шаг второй: обратитесь в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

Этот шаг играет не менее важную роль, так что, стороны должны обратиться в Росреестр. Как только, все это будет сделано, то в ЕГРП вносится соответствующая запись, что сделка прекращена.

Читайте так же:  Перераспределение земельного участка с землями муниципальной собственности

Расторжение договора купли-продажи недвижимости в судебном порядке

Часто документ расторгается в одностороннем порядке, опять же, потребуется соблюсти важные условия:

  • Шаг первый: подготовьте исковое заявление;

Помните, если внимательно изучить действующее законодательство, то можно понять, какая именно информация указывается в исковом заявлении.

Сюда принято относить:

  • Наименование, реквизиты суда;
  • Данные со стороны истца и ответчика;
  • Обстоятельства дела;
  • Цена иска;
  • Перечень необходимых документов.
  • Шаг второй: соберите необходимый пакет документов;

Что касается основных документов, то сюда можно отнести: Копия договора, искового заявления; Квитанция, подтверждающая, что была осуществлена уплата государственной пошлины.

  • Шаг третий: обратитесь в суд.

Для расторжения договора, в обязательном порядке нужно посетить районный суд.

Как обезопаситься продавцу при продаже недвижимости?

Конечно же, часто возникают непредвиденные, сложные ситуации. Никто не доверяет условным договоренностям, соответственно потребуется письменное подтверждение.

Таким образом, есть вероятность избежать различных мошеннических действий, с которыми порой и сталкиваются участники подобных сделок. Поэтому учтите, что в соглашении обязательно нужно закрепить такую информацию, как возможность, позволяющая расторгнуть договор.

Как правило, это происходит тогда, когда стороны не желают выполнять и соблюдать прописанные в документе условия. Например, пункт, свидетельствующий о сроке передаче денежных средств, ситуации, когда стороны не соблюдают условий договора.

Расторжение договора купли-продажи автомобиля с физическим лицом.

Как выглядит договор купли продажи части квартиры, смотрите тут.

Конечно же, все эти пункты несут в себе полезную информацию, соответственно участники сделки должны внимательно изучить их, вникая в их смысл.

Будет неплохо обратиться за помощью и к опытным юристам, ведь специалисты всегда готовы проконсультировать по данному вопросу, позволяя участникам сделки избежать проволочек.

Последствия расторжения договора купли-продажи недвижимости

Если внимательно изучить законодательство нашей страны, то можно понять, расторжение договора станет подразумевать прекращение обязанностей со стороны контрагентов.

Но при этом стоит обязательно добавить, если одна из сторон сделки недополучила исполнение от контрагента, то тогда можно ссылаться на неосновательное обогащение.

Важно! На практике возникают и такие ситуации, когда имущество возвращается продавцу, так как был, расторгнут договор. Это приводит к тому, что теперь на стороне продавца, как правило, образуется неосновательное обогащение денежных средств.

Поэтому в обязательном порядке нужно соблюдать все эти условия, руководствоваться ими, чтобы избежать в дальнейшем различных неприятностей, с которыми можно столкнуться.

Подводя итоги, хотелось бы смело заявить, что действительно нельзя расторгнуть договор, если кто-то из участников сделки желает этого, не предоставляя весомых объяснений.

Как правило, всегда можно избежать такой неприятной ситуации. Для этого потребуется соблюсти заранее все те условия, права и обязанности, прописанные в договоре.

Если возникают сомнения в плане оформления документа, то лучше всего проконсультироваться с юристами, и обязательно взять с собой на сделку опытных людей, имеющих большой стаж в данной области.

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры после регистрации?

Главная » Документы » договоры » Договора купли-продажи » Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры после регистрации?

Важно отметить, приобретение или продажа недвижимости – это серьезная финансовая операция, так как несет в себе немалые денежные средства, риски.

Поэтому прежде чем проходить через нее, стороны должны внимательно изучить все факторы, нюансы. Расторжение договора купли-продажи квартиры – распространенная операция, включающая в себя множество деталей.

Часто приходится сталкиваться с нею тем участникам сделки, которые не соблюдают условий соглашения. Начиная вникать и изучать договор купли-продажи квартиры, можно понять, что нельзя расторгнуть договор купли-продажи квартиры по желанию одной из сторон, но, везде есть свои исключения и «подводные камни».

Как можно расторгнуть договор купли-продажи квартиры после регистрации?

В тот момент, когда такая процедура, как регистрация завершена, то отменить заключение соглашение можно лишь по соглашению одной из сторон или участников сделки в целом. Но часто стороны находят обоюдное решение проблемы, в этом случае можно смело заключить новый, «обратный» договор, так как нет никаких ограничений.

Соглашение о расторжении договора купли-продажи недвижимости подписывается сторонами при достижении взаимного согласия.

Как только, все нюансы будут соблюдены, договор можно регистрировать, не забывая соблюсти важнейшие условия этого вопроса.

Знайте, если сделка частично исполнена, оформлена и государственная регистрация, то соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры не будет основанием для возврата предмета сделки.

Конечно, возникают ситуации, когда сделка расторгается в одностороннем порядке. Учтите, что при одностороннем желании отказаться от совершенной сделки необходимо постараться достигнуть со второй стороной досудебного соглашения.

Чтобы избежать неприятностей, которые на практике возникают все чаще, требуется обратиться за помощью к юристам.

Ведь специалисты проконсультируют по данному вопросу, позволяя избежать лишних проблем. Для «отмены» договора в судебном порядке должны быть серьезные причины.

Например, возможно были нарушены те или иные пункты договора, сюда можно отнести и иные случаи.

Основные причины расторжения договора:

  1. Это может быть отсутствие оплаты;
  2. Возможно, документы были подписаны недееспособным человеком или его вынудили подписать их.

В какие сроки можно расторгнуть договор купли-продажи квартиры после регистрации?

Что касается срока давности, связанного с куплей-продажей, то он равен трем годам, с того момента, когда и был заключен документ. Таким образом, стороны должны знать, что они могут обратиться в суд, чтобы предъявить требование о том, что возникло желание расторгнуть договор.

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи дома?

Про типовой образец договора купли-продажи квартиры по доверенности со стороны покупателя смотрите тут.

[3]

Когда сделать это желает одна сторона, не соблюдая те или иные обязательства, так как они его не устраивают, то лучше всего делать это заранее, чтобы избежать лишних проблем в дальнейшем.

Расторжение договора купли-продажи квартиры после регистрации через суд

На практике возникают и такие ситуации, когда вовсе не получается расторгнуть соглашение сторон, тогда приходится составлять иск. В этот момент, истец не должен совершить одну из самых актуальных ошибок, необходимо требовать не только расторжения соглашения, но и возврата имущества.

Внимательно изучая Гражданский кодекс, можно придти к выводу, когда уже была проведена процедура регистрации смены права на недвижимость, то суд не сможет вынести такого вердикта, который бы стал причиной для прекращения основных полномочий покупателя.

Все это сводится к тому, что он сможет пользоваться и распоряжаться недвижимостью. Конечно же, все эти моменты являются важными, поэтому и стоит вникать в них, внимательно изучая, чтобы не оказаться в итоге у «разбитого корыта».

Когда происходит такая ситуация, продавец должен вновь обратиться в суд, сообщая о том, что желает вернуть недвижимость. Все это сводится к тому, что в иске потребуется прописать три требования:

  • требование, касающееся расторжения соглашения;
  • это и возвращение переданного имущества;
  • сюда можно отнести такую ситуацию, когда различные нарушения являются существенными.

В этом случае, можно смело требовать возмещение убытков, помимо этого сюда относится и моральный вред, не забывайте.

Читайте так же:  Если виновник дтп – не собственник автомобиля, на кого подавать в суд

Как происходит расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации

Намерение вступить в сделку по продаже недвижимости, как правило, тщательно обдумывается. Обычно процесс оформления достаточно продолжительный, государственная регистрация может произойти через несколько месяцев.

У покупателя и продавца вполне есть время взвесить все «за» и «против» и досконально проверить личности друг друга, документы и саму квартиру. Однако иногда случается так, что требуется расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации. Расскажем, как это сделать.

Расторжение договора купли-продажи квартиры – общие нюансы

Расторжение договора подразумевает аннулирование всех возникших правоотношений. Отмена сделки может происходить одним из двух способов:

  1. Путем составления нового договора или дополнительного соглашения к существующему. Такой способ возможно реализовать, если обе стороны пришли к обоюдному согласию в том, что договор необходимо расторгнуть.
  2. Посредством обращения в судебные органы и вынесения соответствующего решения. Это единственный законный способ расторгнуть договор, если одна из сторон против.

На практике чаще используется второй способ, так как обычно расторжение требуется по причине выявления нарушений условий договора оппонентом. Еще одна распространенная причина признания сделки неправомерной – некорректное составление самого договора, при котором он является недействительным.

Основные сложности возникают, когда процедура государственной регистрации уже была пройдена и недвижимость фактически перешла в собственность покупателя. В таком случае просто взять и вернуть все как было нельзя. Придется обращаться в суд или договариваться.

Нормативно-правовая база

Законодательно возможность расторгнуть договор купли-продажи недвижимости гарантируется Главой 29 ГК РФ, а именно:

  • ст. 450 описывает основания, по которым допускается расторжение;
  • ст. 451 регламентирует расторжение договора в связи с изменением обстоятельств;
  • ст. 452 описывает процесс расторжения;
  • ст. 453 разъясняет правовые последствия расторжения договора.

В соответствии с федеральным законодательством, сделки с недвижимым имуществом подлежат обязательной гос. регистрации. Эта процедура необходима не только при заключении сделки, но и при ее расторжении.

Законодательно также предусмотрен срок исковой давности для расторжения договора купли-продажи через суд. Стороны могут предъявить претензии не позднее трех лет с момента заключения договора.

Расторжение договора купли-продажи недвижимости до регистрации

Государственная регистрация подразумевает переход имущественных прав от продавца к покупателю. Если регистрации не было, сделка, предметом которой является объект недвижимости, не будет считаться заключенной.

Когда документы на регистрацию уже поданы в Росреестр, расторжение должно происходить путем составления дополнительного соглашения или заявления от обеих сторон о прекращении процедуры. Его необходимо направить в Росреестр. Если вся сделка проходит с поддержкой нотариуса, риэлтора или агентства недвижимости, расторжение должно осуществляться через посредника.

Когда одна и сторон не согласна расторгнуть сделку, второму участнику правоотношений придется обращаться в суд. В этом случае несогласная сторона должна оформить письменный отказ от расторжения.

Когда можно расторгнуть договор по инициативе одной из сторон?

Несмотря на то, что расторжение договора в одностороннем порядке осуществляется только через суд, необходимо осуществить процедуру досудебного урегулирования. Для этого несогласной стороне направляется письменное уведомление с просьбой прекратить правоотношения до наступления определенной даты.

В уведомлении также следует написать о намерении обратиться в суд в случае отказа оппонента. Уведомление можно передать самостоятельно под личную подпись получателя или отправить посредством почты заказным письмом с извещением о вручении адресату.

В случае отказа или игнорирования второй стороной уведомления следует обращаться в суд. Чтобы иск был удовлетворен, необходимо наличие одной из следующих причин:

  • отказ продавца (или явное нежелание) от передачи предмета договора покупателю;
  • отказ в предоставлении документов, нужных для сделки или касающихся ее предмета, в оговоренный срок;
  • выявление недостатков в предмете сделки, которые не оговаривались ранее и о которых покупатель не был предупрежден;
  • неполная передача предмета сделки продавцом или несоблюдение сроков передачи;
  • отказ продавца или покупателя в страховании сделки, если это входит в его обязанности по договору;
  • отказ покупателя в принятии предмета сделки;
  • отказ покупателя в выплате суммы, предусмотренной договором;
  • неисполнение одной из сторон иных обязательств.

Законодательство имеет очень интересное уточнение, которое следует учесть прежде чем расторгать договор купли-продажи квартиры или иной недвижимости. Речь идет о п.4 ст. 453 ГК РФ, где указано, что при расторжении договора ни одна из сторон не может требовать от другой возврата того, что было исполнено в рамках сделки, если иной порядок не определен обоюдным решением сторон.

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно — попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

+7( 812) 317-67-20 (Санкт-Петербург)

Расторжение договора купли продажи недвижимости после регистрации

Если ничто не предвещало проблем, сделка купли-продажи состоялась, а потом выяснилось, что в приобретенном жилище зарегистрированы жильцы, есть неплатежи в серьезных объемах или иные сложности, то можно ли расторгнуть договор купли-продажи и вернуть все обратно?

Законодательная база

Тема аннулирования договоров купли-продажи относится к числу самых юридически непростых, когда даже опытному юристу сложно правильно расставить акценты, разложить ситуацию по полочкам и подвести правовую основу.

На любом этапе, в основном по взаимному решению сторон, можно прекратить действие сделки.

Но есть варианты прекращения отношений и в одностороннем порядке.

Видео (кликните для воспроизведения).

Для осуществления таких намерений должны быть серьезные основания, одного простого желания покупателя или продавца недостаточно.

Основания может дать одна из сторон, скрыв какие-то сведения, или предоставив неполную или намеренно ложную информацию. Иногда вины ни продавца, ни покупателя в возникших обстоятельствах нет, тогда вступает в силу ст. 451 ГК РФ, также может иметь место форс-мажор. Собственно процедура прекращения сделки подчиняется требованиям ст. 452 ГК РФ. При невозможности мирно провести расторжение, особенно, если речь идет о неуплате средств, могут помочь судебные органы.

Согласно Федеральному закону №122, который регламентирует проведение операций с объектами недвижимости, все акты купли-продажи требуют регистрационных мер: сначала договора, а потом – переноса прав собственности от продавца к покупателю.

Проведение процедуры аннулирования сделки может иметь место при таких ситуациях:

  • взаимное согласие сторон;
  • нарушение важнейших условий контракта;
  • по судебному решению;
  • когда расторжение документа предусмотрено законодательными актами.

Расторгнуть договор купли-продажи – значит, прекратить действие договора, неисполненного или исполненного ненадлежащим образом. Когда продавец или покупатель утверждают, что сделку нужно отменить из-за недействительности договора об акте купли-продажи, то это совсем другая история, в нашем случае договор действителен, но есть следующие основания для его расторжения:

  • в деле фигурируют поддельные или ошибочно представленные бумаги;
  • оплата за купленную недвижимость не выполнена в полном размере;
  • из квартиры не выезжают, жильцы не снимаются с регистрации;
  • нарушаются права несовершеннолетних или недееспособных граждан;
  • в квартире есть обременения и пр.

Если одной из сторон выступает юр. лицо, уставные бумаги которого не в порядке, то такое обстоятельство тоже приведет к прекращению отношений между продавцом и покупателем. Нельзя назвать редко встречающейся ситуацию, когда из мест, не столь отдаленных, после отбывания тюремного возвращается жилец в квартиру, уже купленную другой семьей.

Читайте так же:  Как возместить ущерб, если у виновника дтп нет страховки

Как расторгнуть договор до регистрации?

До того, как данные о договоре купли-продажи внесены в реестр, прекратить действие документа о сделке проще всего, в этом случае нужно уведомить регистратора в срочном порядке, что проводить записи об операции с недвижимостью не нужно (если документ уже передан в орган регистрации).

Уведомление должно быть в виде взаимного двустороннего соглашения.

Если стадия оформления не перешла в плоскость регистрации, то тогда разорвать отношения продавца и покупателя еще проще, так как уведомлять никого не нужно, но составить обоюдный документ следует обязательно. Подобная бумага может быть подписана исключительно при мирных, нормальных отношениях между обоими участниками сделки.

Соглашение о расторжении договора купли продажи недвижимости должно содержать все обстоятельства, повлекшие расторжение, а также пункт об отсутствии претензий друг к другу.

Усиленное внимание следует уделить тем пунктам, в которых говорится о денежных суммах и объектах имущества, подлежащим передаче. Даты начала и конца действия соглашения и прекращения действия договора также имеют немаловажное значение, эти моменты нельзя игнорировать.

Расторжение договора купли продажи после регистрации

Последствия регистрации сделок регламентируются ст. 453 ГК РФ.

Если регистрация прошла, то решать вопрос будет непросто: раз договор исполнен хотя бы частично, расчет произведен (или не полностью), недвижимость передана, то вернуть все обратно по закону можно, но только не путем расторжения договора: тот контракт уже состоялся и исчерпал себя.

Теперь нужно заключать новый договор, в котором новый собственник недвижимости будет выступать продавцом, а прежний хозяин – ее покупателем. Такое решение вопроса наиболее быстрое и беспроблемное, но возможно только при отсутствии конфликта, ведь нужен спокойный диалог.

Когда одна сторона согласна на такой вариант, а другая – нет, но нужно попытаться подписать досудебное соглашение. Инициатор должен направить другой стороне письмо с предложением отменить сделку. Если ответа в течение 30-ти дней не получено или ответ отрицательный, тогда отмена сделки будет проводиться судом. Ситуации бывают разные, и пути разрешения проблем различаются, в зависимости от обстоятельств.

Отсутствие оплаты

При нежелании покупателя, ставшего владельцем, произвести расчет, можно попытаться отправить предупреждение, что дело будет передано в суд.

Сторона, выступавшая продавцом, должна подать иск о расторжении договора купли продажи недвижимости в суд, причем имеет полное право требовать не только денег за свою недвижимость, но и за нанесение морального ущерба (ст. 395 ГК РФ).

Обращение в суд должно содержать не одно требование, а два: расторгнуть договор сделки и вернуть недвижимое имущество. Если истец не укажет другого требования, то суд удовлетворит только одно – расторгнет договор, а ни денег, ни имущества не вернут.

В суд по месту нахождения недвижимости нужно подготовить и подать:

  • исковое заявление;
  • купчую;
  • бумаги, доказывающие наличие нарушений условий сделки.

Обременение в виде прописанных в квартире граждан

Сюрприз в виде вернувшегося из тюрьмы жильца, право проживания за которым сохраняется, является вполне обоснованным поводом прекратить действие сделки, если с момента ее заключения не прошло 3-х лет.

В суде обяжут вернуть покупателю деньги в полной сумме. А квартиру – продавцу, в которой зарегистрирован и имеет право жить освободившийся из зоны гражданин.

Недействительные сделки

Сделку признают недействительной, если:

  • одна из сторон оказалась признанной судом недееспособной полностью или частично;
  • заключение произошло под давлением, угрозами, принуждением, путем обмана;
  • одна из сторон была не в себе, находясь под влиянием наркотических веществ, алкоголя и пр.;
  • налицо ущемление прав лица, не достигшего совершеннолетия.

Расторжение из-за существенного изменения обстоятельств

Суд будет исходить из того, что обстоятельства действительно настолько изменились, что знание об их наличии не позволило бы сделке состояться.

Эти отягощения должны быть независимыми от участников акта купли-продажи, и чтобы их суд признал существенными, нужно наличие таких условий:

  • такое изменение обязательств обе стороны предположить не могли;
  • это изменение заинтересованная сторона предотвратить не может;
  • если бы эти обстоятельства были известны, то ущерб для одной из сторон был бы значительным настолько, что она не пошла бы на сделку;
  • из условий договора не вытекает, что истец пострадает от наступления этих обстоятельств.

Примером таких обстоятельств может служить ситуация, когда сумма сделки указана в долларах США, а к моменту расчета курс валют совершил скачок, что привело к невозможности собрать нужную сумму в эквиваленте. Можно расценивать как осложнение признание здания подлежащим сносу, как попадающее в зону прокладки железной дороги.

Безопасная продажа

Продавец рискует не получить деньги за свою собственность, это главная проблема, которая может оказаться и продающей стороны.

Безопасная продажа включает ряд мер, уже на стадии составления договора:
  • четко оговорить условия и процедуру передачи денег;
  • указать способ получения платы.

Неплохим вариантом расчета признано использование банковской ячейки, в этом случае наличку можно переложить из одной ячейки, оплаченной покупателем, в другую, арендованную продавцом.

К тому же, представитель банка может служить свидетелем состоявшегося расчета.

Полный расчет нужно производить непосредственно перед подписанием бумаги о сделке, а пункт об этом должен присутствовать в тексте купчей. Продавец, получая средства, должен каждый раз писать расписку, подтверждающую получение им н-ной суммы (цифрами и прописью), в двух экземплярах, с подписью покупателя. Сумма сделки должна указываться в национальной валюте, то есть в рублях.

Покупка без проблем

Покупатель, чтобы обезопасить себя, должен понимать, что ему нужно сделать, прежде чем подписывать купчую:

  • проверить наличие правоустанавливающих документов на предмет покупки;
  • убедиться, что в жилище нет несанкционированной перепланировки;
  • потребовать от хозяина справку с места жительства по форме №9, но не обычную, а архивную.

Так можно избежать многих проблем. Покупка жилья – процедура серьезная и дорогостоящая, поэтому не стоит полагаться на свои поверхностные знания, и поручить дело надежному риэлтеру из проверенного агентства.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 288-73-46 , Санкт-Петербург +7 (812) 317-70-86 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

Расторжение договора купли-продажи квартиры после регистрации

Есть несколько способов того, как расторгнуть договор купли-продажи квартиры после регистрации. Осуществить эту процедуру допускается как по соглашению сторон, так и в одностороннем порядке. Однако в большинстве случаев аннулирование происходит только через суд, поскольку вторая сторона будет не согласна с таким развитием событий. В теме разбирался наш эксперт по недвижимости Иван Лукин.

Законодательная база

Договор купли-продажи перестает действовать с того момента, как обе стороны в полном объеме исполнили все обязательства, связанные с этим документом. Классический вариант – продавец передает недвижимость в надлежащем состоянии, покупатель перечисляет всю сумму, как указано в договоре, после чего сделка исполнена. Соответственно договор прекратил действовать в том смысле, что граждане выполнили все его требования.

Читайте так же:  Ст 1153 гк рф — способы принятия наследства

Теперь они уже не могут отказаться от своих обязательств. Однако договор можно отменить – для этого предусмотрено несколько оснований (ст. 450 ГК):

  1. Взаимное, добровольное согласие каждой стороны (ст. 450 ГК).
  2. Решение суда.
  3. Односторонний отказ продавца или покупателя (законность такого действия может быть определена только судом, т.е. просто отказаться от исполнения обязательств невозможно).
  4. Наступил случай, который предусмотрен самим договором. Например, в случае непоступления средств в течение определенного срока покупатель утрачивает свои права, а продавец остается собственником квартиры.
  5. Форс-мажорные обстоятельства, на которые стороны объективно не могут повлиять (техногенная катастрофа, природная стихия, социальные беспорядки и др.).

По обоюдному соглашению

Наиболее простой способ прекращения соглашения – по обоюдному согласию. Однако расторжение договора купли-продажи после регистрации не допускается. Наоборот, стороны должны подать соответствующее заявление в Росреестр или МФЦ до окончания процедуры. Причины этого могут быть самыми разными – например, сложности при переезде, увольнении с работы, чрезвычайные обстоятельства, смерть близкого человека и т.п.

При этом указывать в заявлении конкретную причину необязательно – главное, чтобы действия каждой стороны были добровольными. Но если регистрация уже прошла, т.е. новый собственник получил выписку из ЕГРН, договор можно расторгнуть в судебном порядке. Однако во многих случаях будет проще совершить обратную куплю-продажу.

Наряду с заявлением понадобится составить соглашение о расторжении договора, в котором указывают:

  • личные, паспортные данные обеих сторон;
  • ссылку на договор купли-продажи;
  • новые права и обязанности каждой стороны в соответствии с изменившейся ситуацией (вернуть деньги, ключи, отменить регистрацию в Росреестре и т.п.).

Обратите внимание! При продаже гражданин обязан уплатить налог 13% с полученной суммы (за вычетом 1 млн. руб.). Исключение составляют 2 случая – собственник владел квартирой более 5 лет либо он приобретает более дорогую недвижимость.

В одностороннем порядке

Отмена договора в одностороннем порядке может быть предусмотрена в самом документе. Но в подавляющем большинстве случаев это право реализуется только в суде. Гражданин вправе отказаться от выполнения своих обязанностей, если другая сторона существенно нарушила свои обязательства и другие условия сделки – например:

  1. отказывается выселяться;
  2. отказывается выписывать жильцов;
  3. не переводит деньги;
  4. удерживает часть суммы и т.п.

Просто «разорвать» или аннулировать договор не получается. Вначале продавец или покупатель пробуют договориться со второй стороной. Но если переговоры не дают результата, они обращаются в суд.

Наконец, если стороны никак не могут прийти к соглашению, а документы уже зарегистрированы, им остается обратиться в суд, чтобы признать сделку ничтожной или оспоримой, что может быть связано с разными причинами:

  • договор подписал недееспособный человек;
  • квартира находится под арестом или в ипотеке, причем продавец не предупредил об этом покупателя;
  • расчеты не проведены или проведены не полностью, предоставлены фальшивые купюры;
  • по квартире имеется большая задолженность (коммунальные долги) и др.

Таким образом, после регистрации договора аннулировать его можно не иначе, как в суде. Но если стороны пришли к соглашению, они могут попытаться отозвать документы во время их оформления в Росреестре. Если сделать это уже невозможно, допускается совершить обратную сделку купли-продажи.

Расторжение договора купли-продажи квартиры

Только после регистрации в государственных органах договор по покупке или продаже любого объекта недвижимости, в том числе и квартир, вступает в законную силу.

Иногда происходит так, что договор надо расторгнуть в силу определённых причин. Одна из сторон для этого может подать иск, либо можно договориться добровольно.

Основные положения расторжения договора

Договор прекращает своё действие в любом случае, когда проходит процедура расторжения. Кроме того, между сторонами заканчивается какие-либо правовые отношения.

Но, чтобы отменить сделку, недостаточно одного проявления воли со стороны продавца, либо покупателя. Нужно обращаться в суд, либо добиваться согласия противоположной стороны.

Сама процедура по расторжению проходит в той же форме, в которой договор заключался с самого начала. Это значит, что всё оформляется только письменно.

Практически, сразу стороны приходят к соглашению редко, если вообще приходят. Ни продавец, ни покупатель не могут требовать чего-то, если оно входило в обязательства, уже исполненные до момента отмены сделки.

Исключения – только ситуации, когда подобные действия предусмотрены самим текстом договора.

В каких случаях можно расторгнуть договор купли-продажи

Статья 450 Гражданского Кодекса РФ – документ, где точно прописаны все основания, по которым можно расторгнуть сделку. В основном причиной для этого становятся серьёзные нарушения одной из сторон.

Есть несколько случаев, которые предусмотрены и самим законодательством РФ:

Непредвиденные обстоятельства. Это означает, что появляются причины, которые делают невозможным соблюдение условий, описанных в договоре.

[2]

Эти причины обычно не может предусмотреть ни одна из сторон. Например, они возникают из-за интересов третьих лиц;

Ещё один возможный случай – когда покупатель предоставляет оплату в неполном объёме, либо вообще отказывается от неё.

Такие нарушения обычно допускают покупатели после того, как прошла регистрация в Госреестре;

  • Когда человек или члены его семьи отказываются выселяться из продаваемой квартиры. Либо не снимаются с регистрационного учёта.
  • Расторжение до регистрации

    Будет гораздо проще закончить этот процесс, если государственная регистрация ещё не закончилась.

    Будет считаться, что квартира принадлежит только продавцу. Он сам может выдвинуть требование по расторжению сделки таким образом, чтобы для него рисков было меньше.

    При обоюдном согласии остаётся только подписать само соглашение между сторонами.

    Расторжение после регистрации

    Когда квартира уже переведена покупателю, решить вопрос гораздо сложнее.

    Досрочное расторжение сделки возможно в этом случае только на нескольких основаниях. Они должны быть перечислены в законодательстве, либо в тексте самого договора. Согласно Гражданскому Кодексу, аннулировать сделку можно только пока договор действует.

    Расторгнуть договор не получится, когда срок сделки истёк и все обязательства выполнены. Такое правило относится к любым сделкам по объектам недвижимости.

    Имущество в принципе не возвращают при оформлении расторжения договора, если сделка была выполнена в частичном объёме, но уже проведена процедура государственной регистрации по переходу полномочий на квартиру.

    Чтобы была возможность вернуть абсолютно всё, соответствующее условие прописывается либо в начальном договоре при покупке, либо в соглашении по расторжению.

    Расторжение по соглашению сторон

    Можно не обращаться в судебные инстанции, если удалось достичь обоюдного согласия. Сама подача иска от одной из сторон становится возможной только в том случае, если получен официальный отказ от второй стороны.

    Одна сторона должна ответить другой за срок не более, чем в 30 дней. В договоре можно указать другие сроки.

    При получении отказа, отсутствии ответа вообще придётся только обращаться к суду.

    Расторжение через суд

    К составлению иска надо приступать, если достигнуть соглашения так и не удалось, после всех переговоров и сообщений.

    Читайте так же:  Если ошиблись сотрудники соцзащиты, кто за это должен платить

    Главное – требовать не только расторжения, но и возврата имущества. Многие допускают ошибку, забывая о втором пункте.

    Решение судом выносится только на основании требований, предъявленных истцом. Он может расторгнуть договор, но не решит судьбу имущества, которое стало его предметом. Придётся составлять заявление ещё раз, чтобы удовлетворить другое требование.

    Потому важно соблюдать несколько основных правил:

    • Можно требовать возместить моральный ущерб, если одна из сторон допустила серьёзное нарушение положений, указанных в законодательстве;
    • Обязательно указывать на возврат переданного имущества;
    • Расторжение договора. Надо указать, на каких именно основаниях выдвигается это требование.

    На что следует обращать внимание

    Требуется проявлять максимальную осторожность, оформляя любую сделку, чтобы в дальнейшем избежать сложностей.

    В соглашении надо закрепить хотя бы пару следующих пунктов:

    • Срок, за который будут переданы денежные средства. Не важно, происходит это до завершения регистрации, либо после соответствующего действия;
    • Саму возможность расторжения, когда одна из сторон не выполняет свои обязательства.

    Передаточный акт чаще всего становится основным документом, где фиксируется сам факт передачи квартиры от одного владельца к другому.

    Можно использовать и другую форму для оформления этого факта. Переданной квартира будет считаться после подписания всех бумаг, фактической передачи имущества.

    Но даже в законодательстве не установлено конкретных сроков, за которые это действие нужно завершить. ГК РФ предлагает лишь одно понятие – разумные сроки. Это весьма условное понятие, в связи с чем соответствующие условия лучше предусмотреть заранее, в тексте самого договора.

    Недействительные и расторгнутые сделки – понятия абсолютно разные. Но в результате каждого из этих действий договор перестаёт быть действительным. Свою актуальность теряют и обязанности каждой стороны.

    Но, если сделка будет признана недействительной – последствия будут другими, чем при расторжении. Виновная сторона в результате возвращает всё то, что получила в результате заключения первоначального договора.

    Если есть необходимость, виновники возмещают и ущерб, причинённый своими действиями. Об этом говорит статья 167 ГК РФ.

    Существует несколько случаев для признания любой сделки недействительной:

    Притворная или мнимая сделка.

    Первый вариант – когда она заключается для прикрытия других взаимоотношений, второй – когда не создаются какие-либо юридические последствия;

    Заключение договора при тяжких обстоятельств вроде сговора, насилия, обмана и так далее.

    Возникнут трудности с признанием недействительности сделки, если имело место мошенничество.

    Лучше обратиться ещё и в полицию, чтобы завести уголовное дело на лиц, виновных в преступлении;

    Одна из сторон, заключивших договор, потеряла способность осознанно руководить действиями.

    Имеется в виду ситуация, когда человек не осознаёт свои решения в какой-то определённый момент – именно, когда подписывается договор;

  • Продавец или покупатель признаны недееспособными, ограниченно способными;
  • Нарушаются нормативные акты, нормы закона.
  • Действительность той или иной сделки оспаривается, если выяснится, что у организации-владельца квартиры не правильно оформлены уставные документы. Например, когда контракт подписывает лицо, у которого на это не было никаких полномочий. Или если регистрации сделки прошла, но этого не одобрили руководители.

    Оплата любого товара – обязанность покупателя, главное условие для состоятельности соглашения между ним и продавцом. Чаще всего ошибки в этом случае совершают при оформлении платёжных документов. Например, рекомендуется проводить только безналичный расчёт, если в качестве продавца выступает организация.

    Расписка и акт должны подтверждать факт совершения сделки в том случае, если объект приобретается у физического лица. В расписке нужно написать, какая сумма была передана, кем, кому и за что.

    Многие полагают, что для вступления договора в силу достаточно оформить бумаги у нотариуса. Но это убеждение действительности не соответствует.

    Любой объект может иметь свои недостатки, но иногда их становится слишком много. Можно перечислить лишь самые распространённые проблемы:

    • Не передаются основные документы по недвижимости;
    • Прописка граждан, которых невозможно выписать;
    • Обременение правами третьих лиц, использование в качестве залога;
    • Техническое состояние хуже, чем указано изначально в договоре.

    Закон говорит о том, что такие недостатки надо обговаривать заранее, либо при встрече с покупателем в устной форме, либо в самом тексте договора. Но в таком случае объекты недвижимости будут стоить гораздо меньше.

    Прежде всего, покупатели могут требовать снижения цены, либо расторжения договора в судебном порядке, если они приобрели объект, права на который есть у третьих лиц. Такая позиция закреплена в 460 статье Гражданского Кодекса.

    Отказаться от договора любой человек может и в том случае, если продавец не предоставляет весь набор с необходимыми документами.

    Различные варианты действий есть и при продаже товара с низким уровнем качества. Например, допускается потребовать замену.

    Заключение предварительных договоров необходимо, если продавцы получают определённый аванс. В этом договоре указывается, в какой срок должна быть перечислена полная оплата.

    И упоминается об ответственности каждой из сторон в случае, если они не выполняют своих обязательств:

    За оформление документов в этой ситуации обычно отвечает нотариус.

    Но нет ничего противозаконного, если обе стороны составят бумаги собственноручно;

    Продавец возвращает покупателю задаток в увеличенном размере, если он не даёт согласия на подобные действия, вне зависимости от причин отказа. После этого осуществляется выплата штрафа, о чём должно быть напрямую сказано в тексте договора.

    Именно этот пункт чаще всего становится причиной судебных разбирательств;

    Покупателю необходимо написать заявление в арбитражный суд, если продавец нашёл более выгодные условия для продажи, и не хочет тратить время на ожидания.

    В заявлении указываются причины, по которым возникло недопонимание;

  • Но в такой ситуации есть вероятность получить лишь сумму, которая и служила авансом;
  • Обращаться в суд придётся и в том случае, если по каким-либо причинам от дальнейшего оформления сделки отказался покупатель.
  • При оформлении сделок лучше привлекать опытных специалистов. Ведь далеко не каждый человек без профессионального образования сможет разобраться абсолютно во всех тонкостях.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Многолетняя практика и высшее юридическое образование станут гарантом для обеих сторон, позволят сэкономить деньги и время.

    Источники


    1. Жинкин, С.А. Теория государства и права. Конспект лекций / С.А. Жинкин. — М.: Феникс, 2017. — 602 c.

    2. Неуймин, Я. Г. Вопросы истории и методологии автоматизации промышленного производства / Я.Г. Неуймин. — М.: Главная астрономическая обсерватория АН СССР, 2014. — 160 c.

    3. Макаров, Ю.Я. Рассмотрение мировыми судьями уголовных дел / Ю.Я. Макаров. — Москва: ИЛ, 2015. — 302 c.
    4. Майлис, Н. П. Моя профессия — судебный эксперт / Н.П. Майлис. — М.: Щит-М, 2014. — 168 c.
    Расторжение договора купли-продажи квартиры после государственной регистрации
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here